Kun­to­tar­kas­tus­ra­por­tin tulkinta

Asunto on monelle elämän kallein kauppa. Kuntotarkastusraportti on se asiakirja, jonka varassa kunnosta neuvotellaan. Raportti kertoo rakennuksen kunnon tarkastushetkellä, ei sitä, mitä seinien sisällä varmasti on. Kun raportin osaa lukea oikein, siitä näkee, mikä havainto vaatii vielä lisätutkimuksen ja mikä havainto siirtää vastuun ostajalle. Tällä sivulla esitellään raportin kolme tärkeintä kohtaa, riskirakenteen merkitys ja raportin vaikutus vastuuseen asuntokaupassa.

Mikä kuntotarkastusraportti on?

Kuntotarkastusraportti on puolueettoman asiantuntijan kirjallinen arvio asunnon kunnosta kaupan yhteydessä. Se perustuu aistinvaraiseen tarkastukseen, jossa rakenteita ei avata.

Suoritusohjeen mukainen tarkastus

Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään Rakennustiedon suoritusohjeen mukaisesti. Ohje määrittelee, mitä tarkastus kattaa, miten mittaukset tehdään ja miten havainnot raportoidaan. Kun sopimuksessa viitataan tähän ohjeeseen, ostaja ja myyjä tietävät, että tarkastus on tehty alalla hyväksytyllä tavalla. Ohjeen tunnus kannattaa tarkistaa tilaussopimuksesta ennen tarkastusta.

Tarkastuksen tekee koulutettu kuntotarkastaja. Se kestää kohteesta riippuen muutaman tunnin. Tarkastaja kiertää rakennuksen ulkoa ja sisältä, haastattelee omistajaa ja käy läpi kohteen asiakirjat. Raportti syntyy näiden havaintojen, mittausten ja tarkastajan kokemuksen yhdistelmästä.

Aistinvarainen yleiskuva

Raportti antaa yleiskuvan, ei täydellistä totuutta. Kaikkiin rakenteisiin liittyy riskejä, vaikka ne olisi rakennettu määräysten mukaan. Jokaisella rakenteella on myös oma käyttöikänsä. Pieni puute vesikatteessa, yläpohjassa tai märkätilassa voi ajan mittaan johtaa kosteusvaurioon, vaikka rakennetta ei olisi merkitty riskialttiiksi. Raportin lukijan pitää ymmärtää sen rajat yhtä hyvin kuin sen havainnot.

Rakennus käydään läpi osa kerrallaan

Raportin runko etenee rakennusosittain. Jokaisesta osasta kirjataan havainnot ja tarvittaessa toimenpidesuositus. Näin lukija näkee, mihin kohtaan taloa huomio kohdistuu.

Lähde: Rakennustieto, suoritusohje KH 90-00394 (nyk. RT 103996).

Yläpohjasta tarkastaja etsii tuuletuksen lisäksi kosteusjälkiä, jotka kertovat vanhasta vuodosta. Märkätiloista kirjataan vedeneristyksen ohella mitatut kosteusarvot. Kummassakin kirjaus on havainto, ei vielä vaurion toteaminen.

Ikkunoista ja ulkoseinistä arvioidaan sekä pinnan kunto että liitosten tiiveys. Tiiveyden puute voi vaatia korjausta, vaikka julkisivu näyttäisi ehjältä.

Mitkä kolme kohtaa raportista luetaan ensin?

Raportti voi olla pitkä, mutta sen tärkein tieto on kolmessa kohdassa. Ne ovat yhteenveto, suositellut toimenpiteet ja lisätutkimussuositukset.

Yhteenveto ja johtopäätökset

Hyvä raportti alkaa yhteenvedolla, joka tiivistää tärkeimmät havainnot ja tarkastajan johtopäätökset. Suoritusohje edellyttää, että raportti on niin selkeä, että rakennustekniikkaan perehtymätön lukija muodostaa siitä käsityksen kohteen kunnosta. Yhteenvedosta näkee nopeasti, onko kohteessa vakavia löydöksiä vai lähinnä tavanomaista kulumista. Jos yhteenveto jää epäselväksi, kannattaa pyytää tarkastajaa täsmentämään, ei arvailla itse.

Suositellut toimenpiteet

Havaintojen perään kirjataan suositellut toimenpiteet. Ne ovat konkreettisia korjauksia ja huoltoja, kuten katteen puhdistus tai vuotohälyttimen asennus. Osa on pieniä ja edullisia, osa isompia. Tämä lista kertoo, mitä talolle pitäisi tehdä lähiaikoina. Se auttaa myös hinnoittelemaan kaupan realistisesti.

Lisätutkimussuositukset

Painavin kohta on lisätutkimussuositukset. Ne liittyvät yleensä riskirakenteisiin ja tarkoittavat, että tarkastaja on havainnut jotain poikkeuksellista, jonka todellinen tila selviää vain rakennetta avaamalla. Lisätutkimussuositusta ei kannata sivuuttaa. Se on merkki mahdollisesta toteutuneesta riskistä. Sen selvittäminen ennen kauppaa on halvempaa kuin riita kaupan jälkeen.

Mitä riskirakenne raportissa tarkoittaa?

Riskirakenne eli kokemusperäisesti vaurioaltis rakennetyyppi on yksi raportin tärkeimmistä käsitteistä. Sen mainitseminen ei tarkoita, että vaurio olisi jo syntynyt.

Riskirakenteen määritelmä

Riskirakenne oli yleensä oman aikakautensa määräysten ja ohjeiden mukainen. Alttius vaurioille on huomattu vasta jälkikäteen, kun rakennetta on tutkittu käytännössä. Siksi rakenteesta on myöhemmin luovuttu. Raportissa riskirakenne on siis varoitus, joka nojaa rakennustapaan ja rakennusvuoteen, ei välttämättä juuri tässä talossa nähtyyn vaurioon.

Yleisimmät riskirakenteet

Rakennusvuosi kertoo paljon siitä, mitä riskirakenteita kannattaa etsiä. Tietyt ratkaisut olivat aikanaan tavallisia ja paljastuivat vasta myöhemmin ongelmallisiksi.

Lähteet: ympäristöministeriö, Kosteus- ja hometalkoot, riskirakenteet; Rakennustieto, suoritusohje KH 90-00394.

Riskirakenne ei ole vaurio

Riskirakenteen ja vaurion ero on olennainen. Riskirakenne kertoo, että rakenne kannattaa tutkia tarkemmin. Vaurio on jo todettu ongelma. Moni talo elää vuosikymmeniä riskirakenteineen ilman ongelmia, kun kosteus on pysynyt poissa. Raportin lisätutkimussuositus on juuri se työkalu, jolla riskirakenteen todellinen tila selvitetään.

Mitä kuntotarkastus ei kerro?

Tarkastuksen rajat on syytä lukea yhtä huolellisesti kuin havainnot. Kuntotarkastus ei avaa rakenteita eikä löydä kaikkia vaurioita.

Rakenteita ei avata

Asuntokaupan kuntotarkastuksessa ei tehdä laajoja rakenneavauksia. Tarkastaja arvioi kuntoa pinnalta, pintakosteusmittarilla ja aistinvaraisesti. Piiloon jäävän rakenteen kunto jää arvion varaan. Tämä ei ole tarkastajan puute vaan menetelmän luonne. Juuri tästä syystä lisätutkimussuositukset ovat raportissa niin tärkeitä.

Milloin tarvitaan kuntotutkimus

Kun raportti nostaa esiin riskirakenteen tai epäilyn vauriosta, seuraava askel on kuntotutkimus. Siinä yksittäinen rakenne avataan ja siitä otetaan näytteitä, jolloin todellinen kunto selviää.

Kuntotarkastus kertoo, mitä pitäisi tutkia. Kuntotutkimus kertoo, missä kunnossa asia todella on. Jos kuntotutkimus tehdään vasta kaupan jälkeen, vastuu sen kustannuksista ja löydöksistä on usein uudella omistajalla.

Kuka vastaa raportin puutteista

Kuntotarkastaja vastaa työstään, jos raportti on tehty huolimattomasti tai jokin näkyvissä ollut puute on jäänyt kirjaamatta. Vastuu ei kuitenkaan ulotu piiloon jääneisiin vaurioihin, joita aistinvaraisella menetelmällä ei voitu havaita. Rakennustiedon suoritusohje määrittelee, mitä tarkastukselta voi odottaa. Se rajaa samalla myös tarkastajan vastuuta.

Vastuu koskee sitä, mitä tarkastuksessa olisi pitänyt havaita, ei kaikkea, mitä talosta voi myöhemmin löytyä. Mahdollinen huomautus kannattaa tehdä heti puutteen havaitsemisen jälkeen, mieluiten kirjallisesti.

Mitä pidempään vetoamista lykkää, sitä vaikeampi on osoittaa, että puute oli jo tarkastushetkellä olemassa. Raportti liitteineen on hyvä säilyttää koko sen ajan, jonka kaupan vastuut ovat voimassa. Näin havaintoihin ja alkuperäisiin suosituksiin voi palata, jos vaurio paljastuu vasta kaupan jälkeen.

Miten raportti vaikuttaa vastuuseen kaupassa?

Kuntotarkastusraportti ei ole vain tietoa, vaan se muuttaa vastuunjakoa kaupassa. Raporttiin kirjattu havainto siirtää painopistettä myyjältä ostajalle.

Ostajan selonottovelvollisuus

Ostajalla on velvollisuus tutustua kohteeseen huolellisesti ennen kauppaa. Maakaaren mukaan ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita tarkastuksessa. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan tienneen. Käytännössä raporttiin merkitty vaurio, vauriojälki tai selvä vaurioepäily kuuluu ostajan selvitettäväksi ennen kaupan tekemistä.

Salainen virhe jää myyjän vastuulle

Toinen puoli on salainen virhe. Jos kohde poikkeaa laadultaan olennaisesti siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa, eikä virhettä voitu havaita tarkastuksessa, kyse voi olla salaisesta virheestä.

Silloin ostaja voi vaatia hinnanalennusta, vaikka kuntotarkastus olisi tehty. Raportti ei siis vapauta myyjää vastuusta, mutta se rajaa tarkasti, mistä ostaja voi enää vedota virheeseen.

Korkeimman oikeuden linja

Korkein oikeus on arvioinut, miten kuntotarkastus vaikuttaa ostajan selonottovelvollisuuteen. Ratkaisukäytännön mukaan tarkastus laajentaa ostajan selvitettäviä asioita vain niiltä osin, joista tarkastuksessa on tehty konkreettinen havainto tai vaurioepäily. Pelkkä yleinen maininta talon iästä ei siis siirrä kaikkea vastuuta ostajalle. Olennaista on, mitä raporttiin on tarkalleen kirjattu.

Kuinka kauan kuntotarkastusraportti on voimassa?

Raportilla ei ole virallista voimassaoloaikaa, sillä se kuvaa kuntoa vain tarkastushetkellä. Silti sen tuoreudella on käytännön merkitystä.

Ei virallista voimassaoloaikaa

Koska raportti kertoo kunnon tarkastuspäivänä, se pysyy paikkansapitävänä niin kauan kuin rakenteet ja olosuhteet eivät ole muuttuneet. Yksi kostea talvi tai korjaamaton vuoto voi kuitenkin vanhentaa raportin nopeasti. Vanha raportti ei ole yhtä luotettava kuin tuore, vaikka mitään virallista vanhenemispäivää ei ole.

Milloin raportti kannattaa uusia

Kaupan osapuolet luottavat tuoreeseen raporttiin parhaiten. Moni myyjän vastuuvakuutus edellyttää korkeintaan muutaman kuukauden vanhaa raporttia. Jos raportti on vuosia vanha tai talossa on sen jälkeen tehty korjauksia, tarkastus kannattaa teettää uudelleen. Näin raportti vastaa todellista tilannetta silloin, kun kaupasta neuvotellaan.

Miten raportti eroaa taloyhtiön kuntoarviosta?

Kuntotarkastus koskee yhtä rakennusta asuntokaupassa, yleensä omakoti-, pari- tai rivitaloa. Kerrostalo-osakkeen ostaja lukee eri asiakirjoja, koska rakennus on taloyhtiön vastuulla.

Kuntotarkastus, kuntoarvio ja kuntotutkimus

Nimet menevät helposti sekaisin, vaikka ne tarkoittavat eri asioita. Kuntotarkastus tehdään asuntokaupan yhteydessä yksittäiseen rakennukseen. Kuntoarvio on taloyhtiön koko kiinteistön yleiskatsaus, jonka pohjalta laaditaan pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Kuntotutkimus menee syvimmälle yhteen rakenteeseen näytteineen. Taloyhtiön kuntoarviossa rakennusosat arvioidaan usein viisiportaisella kuntoluokka-asteikolla, jota asuntokaupan kuntotarkastuksessa ei käytetä.

Taloyhtiöosakkeen ostajan asiakirjat

Kun ostat osakehuoneiston, rakennuksen kuntotiedot löytyvät taloyhtiön asiakirjoista. Tärkeimmät ovat isännöitsijäntodistus, taloyhtiön kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma. Niiden liitteenä on kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen arvio tulevista korjauksista.

Näistä asiakirjoista näkee, mitä isoja remontteja on tulossa ja miten ne vaikuttavat vastikkeeseen. Oman taloyhtiön korjausvelan ja rakennusosien elinkaaren voi arvioida myös laskurista ennen kaupan päättämistä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka saa kuntotarkastusraportin asuntokaupassa?

Raportti tilataan yleensä myynnin alkuvaiheessa ja liitetään kauppakirjan yhteyteen, joten sekä myyjä että ostaja saavat sen. Ostajaehdokkaan kannattaa lukea raportti huolellisesti ennen tarjousta. Siihen kirjatut havainnot vaikuttavat myöhemmin siihen, mihin virheisiin kaupassa voi vedota.

Paljonko asuntokaupan kuntotarkastus maksaa?

Hinta vaihtelee kohteen koon ja alueen mukaan ja asettuu arviolta 700-2000 euroon arvonlisäveroineen. Hinnasta ja siihen vaikuttavista tekijöistä kerromme tarkemmin kuntotarkastuksen hinnasta. Kalliskin tarkastus on yleensä murto-osa siitä, mitä kaupan jälkeen paljastuva vaurio maksaa.

Onko kuntotarkastus pakollinen asuntokaupassa?

Laki ei vaadi kuntotarkastusta, mutta se on käytännössä vakiintunut osa omakoti- ja paritalokauppaa. Tarkastus vähentää riitoja, koska kunto on tutkittu puolueettomasti ja kirjattu ylös. Ilman tarkastusta molemmat osapuolet ottavat suuremman riskin piilevistä vaurioista.