Kuntotarkastusraportti

Kun saat käsiisi kuntotarkastusraportin, tärkein kysymys on, mitä sen löydökset tarkoittavat. Lue ensin yhteenveto ja toimenpide-ehdotukset. Jokainen maininta riskirakenteesta tai lisätutkimustarpeesta on toimintaohje, ei alaviite, sillä raportin tiedot sitovat myös sinua ostajana.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asuntokauppalakiin, korkeimman oikeuden ratkaisuihin, Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin ja kuntotarkastuksen suoritusohjeeseen. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä kuntotarkastusraportti sisältää?

Raportti etenee yhteenvedosta tilakohtaisiin havaintoihin. Hyvä raportti on kirjoitettu niin, että myös maallikko ymmärtää kohteen kunnon.

Raportin rakenne

Raportin osat seuraavat valtakunnallista suoritusohjetta. Yhteenveto on yleensä alussa, ja sen jälkeen tulevat tilakohtaiset havainnot. Taulukko kokoaa, mitä kustakin osasta kannattaa etsiä.

Lähde: kuntotarkastuksen valtakunnallisen suoritusohjeen rakenne. Raportin tarkka kokoonpano vaihtelee tarkastajittain.

Tarkastuksen rajaukset

Jokainen raportti listaa, mitä jäi tarkastuksen ulkopuolelle. Rajaus voi johtua kalusteista, lumesta tai puuttuvasta kulkuaukosta. Myös sää ja vuodenaika vaikuttavat siihen, mitä voidaan havaita.

Rajaukset ovat ostajalle yhtä tärkeitä kuin havainnot. Tarkastamatta jäänyt kohta ei ole puhdas paperi, vaan tuntematon riski. Tällainen kohta kannattaa selvittää erikseen ennen kauppaa.

Lue siksi rajausluettelo aina huolellisesti. Kysy tarvittaessa tarkastajalta, miksi jokin osa jätettiin tarkastamatta.

Kuntoarvosana

Yhteenveto antaa kohteelle sanallisen kuntoarvosanan. Vakiintunut asteikko on kunnossa, vähän korjattavaa, paljon korjattavaa tai purettava.

Asteikko kuvaa korjaustarpeen laajuutta, ei asunnon arvoa. Yhden tilan vakava löydös voi painaa enemmän kuin moni pieni huomautus. Sävyltään raportti on toteava, ei pelotteleva eikä vähättelevä.

Mitä raportti ei kerro

Tarkastaja ei ota kantaa kaupan oikeudelliseen vastuuseen. Raportti ei myöskään ole korjaussuunnitelma eikä kustannusarvio. Korjausten hinnat selviävät vasta urakoitsijan tarjouksesta.

Aistinvarainen tarkastus ei anna täyttä varmuutta rakenteiden kunnosta. Siksi raportti suosittaa lisätutkimusta aina, kun löydöksen merkitystä ei voi varmasti arvioida. Raporttia kannattaa siksi lukea alusta loppuun, ei poimimalla yksittäisiä kohtia.

Tavanomainen ikääntyminen ei myöskään ole virhe. Teknisen käyttöikänsä päässä olevasta pinnasta ei saa kaupassa hyvitystä. Raportti kertoo siis kunnon, mutta ei takaa virheetöntä kauppaa.

Mitä raportin termit tarkoittavat?

Termit ratkaisevat löydöksen painoarvon. Riski, vaurio ja puute ovat eri asioita, vaikka ne menevät arkikielessä sekaisin.

Riskirakenne, vaurio ja puute

Tarkastaja erottaa todetun vaurion ja pelkän riskin toisistaan. Taulukko avaa neljä tavallisinta termiä.

Lähde: kuntotarkastuksen suoritusohjeen termistö.

Erottelu kertoo, kuinka kiireellinen löydös on. Vaurio vaatii toimia heti, kun taas riski tarkoittaa epävarmuutta, joka pitää selvittää tarkemmin.

Lisätutkimustarve

Lisätutkimustarve tarkoittaa, ettei löydöksen merkitystä voi varmistaa pelkällä silmämääräisellä tarkastuksella. Tällöin tarvitaan rakenteita avaava kuntotutkimus.

Tämä maininta on raportin tärkein yksittäinen kohta ostajalle. Se voi vaikuttaa suoraan siihen, voiko vikaan vedota myöhemmin virheenä. Älä siis ohita lisätutkimustarvetta pelkkänä varauksena.

Mittaustulokset

Raportin liitteenä on usein taulukko mittausarvoista. Tärkeimpiä ovat märkätilojen pintakosteusarvot sekä sisäilman lämpötila ja kosteus.

Pintakosteusmittaus on suuntaa antava, ei tarkka. Kohonnut lukema ei vielä todista vauriota, mutta se on peruste tarkempaan tutkimukseen.

Väriluokitus

Suoritusohje ei tunne värikoodeja, vaan sanallisen kuntoarvosanan. Osa yrityksistä käyttää lisäksi liikennevalovärejä havainnollistamaan kiireellisyyttä.

Värit ovat siis tarkastajan oma lisä, eivät virallinen luokitus. Lue siksi aina sanallinen perustelu värin takaa.

Sitooko kuntotarkastusraportti ostajaa?

Kyllä, ainakin osittain. Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka raportissa kerrottiin tai joka tarkastuksessa olisi pitänyt havaita (asuntokauppalain 6 luvun 12 §).

Mitä erityinen syy tarkoittaa

Ostajan tutkimusvelvollisuus laajenee vain erityisestä syystä. Tällainen syy voi olla näkyvä kosteusjälki, epäilyttävä haju tai myyjän kehotus tutkia tarkemmin.

Myös raportin maininta riskirakenteesta voi olla tällainen syy. Silloin pelkkä silmämääräinen katsaus ei riitä, vaan asia on selvitettävä ennen kauppaa.

Ilman erityistä syytä ostajan ei tarvitse teettää teknisiä tutkimuksia. Tavallinen huolellinen tarkastus riittää silloin lähtökohdaksi.

Lisätutkimussuosituksen merkitys

Jos raportti suosittaa lisätutkimusta eikä ostaja teetä sitä, asema heikkenee. Tällöin ostajalle voi syntyä erityinen velvollisuus selvittää asia ennen kauppaa.

Korkein oikeus katsoi vuonna 2019, ettei lisätutkimuksen laiminlyönyt ostaja voinut vedota myöhemmin löytyneeseen vaurioon. Ratkaisu koski kiinteistökauppaa, mutta sama selonottovelvollisuus pätee asuntokauppaan.

Suositus siirtää siis vastuun selvittämisestä ostajalle. Lue se toimintaohjeena, älä muodollisuutena, ja teetä tutkimus ennen tarjousta.

Tyypillinen lisätutkimuksen aihe on alapohjan tai märkätilan riskirakenne. Rakenteen avaamalla tutkija näkee, onko riski jo muuttunut vaurioksi.

Milloin ostaja on silti suojattu

Pelkkä maininta riskirakenteesta ei vielä vie ostajan oikeuksia. Olennaista on, antoiko raportti aiheen epäillä konkreettista vikaa.

Korkein oikeus katsoi vuonna 2020, että huolelliseen kosteusmittaukseen luottanut ostaja säilytti oikeutensa. Ostaja sai siis luottaa siihen, ettei piileviä vaurioita ollut.

Myyjän teettämä selkeä tutkimustulos voi siis suojata myös ostajaa. Tärkeää on, oliko ostajalla aihetta luottaa annettuun tietoon.

Käytetyn asunnon erityispiirre

Selvät ennakkopäätökset koskevat kiinteistökauppaa, eivät osakehuoneistoa. Käytetyn osakehuoneiston raportista ei ole vastaavaa korkeimman oikeuden ratkaisua.

Sama selonottovelvollisuus pätee silti asuntokauppalain kautta. Virhevastuun rajat on käyty läpi piilevän virheen ja myyjän vastuun sivuilla.

Käytännössä riidat ratkaistaan tapauskohtaisesti raportin sanamuodon perusteella. Siksi jokainen riskimaininta kannattaa ottaa vakavasti jo ennen kauppaa.

Miten kerrostaloasunnon raporttia luetaan?

Kerrostalossa raportti kattaa vain huoneiston sisäosat. Talon yhteiset rakenteet luetaan taloyhtiön asiakirjoista, eivät huoneistotarkastuksesta.

Mitä raportti kattaa huoneistossa

Huoneiston raportti keskittyy sisäpintoihin, märkätiloihin ja näkyviin vesipisteisiin. Märkätilat ovat ydin, koska ne ovat osakkaan vastuulla.

Julkisivu, katto, runko ja yhteiset putket eivät kuulu huoneistotarkastukseen. Niiden kunto on taloyhtiön vastuulla ja luetaan muualta. Tämä on kerrostalokaupan tärkein ero, joka jää monelta ostajalta huomaamatta.

Yleisimmät löydökset

Huoneistoraportin tavallisimmat huomiot koskevat märkätiloja. Esiin nousevat vedeneristyksen ikä, lattiakaivon kunto ja silikonisaumojen kuluminen.

Muita toistuvia löydöksiä ovat ikkunoiden tiiviys ja vesikalusteiden kunto. Nämä ovat osakkaan vastuulla, joten ne ovat suoraan ostajan tuleva kulu. Listaa havainnot ja pyydä niistä korjausarvio jo ennen tarjousta.

Vertailu taloyhtiön asiakirjoihin

Huoneiston raportti on vasta puolet kuvasta. Täydennä se taloyhtiön asiakirjoilla, jotka kattavat yhteiset rakenteet ja talouden.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § ja 7 luvun 27 §; Suomen Kiinteistöliitto.

Kuntotarkastuksen menetelmät ja laajuus on käyty läpi kuntotarkastuksen pääsivulla.

Kuinka kauan kuntotarkastusraportti on voimassa?

Laki ei aseta raportille voimassaoloaikaa. Käytännössä raportti kuvaa kohteen kuntoa vain tarkastushetkellä.

Kunto voi muuttua nopeasti

Rakennuksen kunto voi muuttua jo lyhyessä ajassa. Esimerkiksi vesivahinko tai vuoto syntyy päivissä, ei vuosissa. Tarkastushetken jälkeen syntynyt vaurio ei näy vanhassa raportissa.

Vanha raportti ei kata sen jälkeen syntyneitä vaurioita. Siksi tuorekin raportti kannattaa lukea yhdessä asunnon nykytilan kanssa.

Milloin raportti kannattaa uusia

Jos kaupanteko venyy kuukausia, raportti kannattaa päivittää. Myös selvä muutos asunnossa on syy uuteen tarkastukseen.

Osa piilovirhevakuutuksista vaatii tuoreen raportin. Tarkista vakuutuksen ehdot ennen kuin luotat vanhaan raporttiin. Tuore raportti on myös vahvempi todiste mahdollisessa riidassa.

Mitä raportin löydöksillä kannattaa tehdä?

Löydökset ohjaavat kolmeen suuntaan: lisätutkimus, hintaneuvottelu tai kaupasta luopuminen. Valinta riippuu löydöksen vakavuudesta ja kohteen hinnasta.

Lisätutkimus vai hintaneuvottelu

Riskirakenne tai lisätutkimustarve kannattaa selvittää ennen kauppaa. Todettu vaurio taas on peruste neuvotella hinnasta tai vaatia korjausta. Pieni puute hoituu korjaamalla, mutta vakava vaurio voi kaataa koko kaupan.

Pyydä tarvittaessa kustannusarvio korjauksista. Näin neuvottelu perustuu lukuihin, ei arvauksiin. Kirjaa sovitut korjausvastuut aina kauppakirjaan, jotta ne sitovat molempia osapuolia.

Milloin kaupasta kannattaa luopua

Joskus löydökset ovat niin vakavia, ettei hintaneuvottelu riitä. Laaja kosteusvaurio tai useita riskirakenteita voi tarkoittaa arvaamattomia korjauskuluja.

Punnitse löydökset aina kohteen hintaan ja omaan riskinsietoosi. Ehdollinen tarjous antaa mahdollisuuden perääntyä, jos lisätutkimus paljastaa pahempaa. Hyväkään kohde ei ole sen arvoinen, jos riski ylittää oman maksukyvyn.

Korjausvelka ja kokonaiskuva

Huoneiston raportti ei kerro talon suurinta riskiä, eli tulevia yhteisiä remontteja. Näemme aineistossamme, että juuri ne ratkaisevat asumisen kokonaiskustannuksen. Esimerkiksi tuleva putkiremontti voi nostaa vastiketta vuosiksi eteenpäin.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon tulevat remontit ja niiden vastikevaikutuksen. Yhdistä se huoneiston raporttiin, niin saat koko kuvan kohteesta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä teen, jos raportissa lukee lisätutkimustarve?

Teetä suositeltu lisätutkimus ennen kaupan päättämistä. Jos jätät sen tekemättä, et yleensä voi myöhemmin vedota kyseiseen vikaan virheenä. Vaihtoehtoisesti voit sopia myyjän kanssa hinnasta tai vastuunjaosta kirjallisesti.

Kuka saa kuntotarkastusraportin?

Raportti kuuluu tarkastuksen tilaajalle, joka on yleensä myyjä. Ostajan tulee saada koko raportti ennen kauppaa, ei pelkkää tiivistelmää. Pätevä tarkastaja säilyttää raportin kymmenen vuotta.

Voiko raportin perusteella neuvotella hinnasta?

Kyllä. Todetut viat ja korjaustarpeet ovat tavallinen peruste hintaneuvottelulle. Pyydä korjauksista kustannusarvio, niin neuvottelu perustuu lukuihin eikä arvauksiin.

Kattaako raportti taloyhtiön yhteiset rakenteet?

Ei. Kerrostalossa raportti rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin. Julkisivun, katon ja putkien kunto luetaan taloyhtiön kuntoarviosta ja isännöitsijäntodistuksesta.