Putkiston kun­to­tut­ki­mus ta­lo­yh­ti­ös­sä

Putkiston kuntotutkimus kertoo, kuinka paljon putkissa on käyttöikää jäljellä. Alan oma opas asettaa sille vähimmäisvaatimukset: tutkimuksessa käytetään aina vähintään kahta menetelmää, ja pelkkä viemärin sisäpuolinen kuvaus ei ole kuntotutkimus. Tästä sivusta selviää, mitä tilaajan kannattaa vaatia ja miten tuloksen lukee.

Mitä putkiston kuntotutkimuksessa tehdään?

Putket mitataan, ei arvioida silmämääräisesti.

Käytettävät menetelmät

Alan opas nimeää tutkimuksen menetelmiksi muun muassa putkien röntgenkuvauksen, viemärin sisäpuolinen kuvaus, ultraäänellä tehtävä seinämäpaksuuden mittaus, näytepalojen irrotus ja vesinäytteet. Näytepalat irrotetaan putkesta ja tutkitaan erikseen laboratoriossa.

Painekoe ei kuulu tähän joukkoon. Oppaassa se on vuodon paikantamisen apuväline ja laitteiden, kuten lämmönsiirtimien, tarkastuskeino. Pelkkä painekoe ei siis korvaa röntgenkuvausta tai paksuusmittausta.

Mitä tutkimukseen aina kuuluu

Menetelmien lisäksi opas luettelee osat, jotka kuuluvat tutkimukseen aina. Niitä ovat tutkimussuunnitelma, tarvittavat aputyöt (kuten rakenteiden avaukset, ellei tilaaja tee niitä itse), haastattelut, kenttätutkimukset ja mittaukset sekä kirjallinen raportti.

Yksi kohta erottuu näistä. Opas sanoo, että raportti esitellään aina henkilökohtaisesti tilaajalle. Opas suosittelee, että tarjoushintaan sisältyy ainakin yksi esittely, mutta se voi tarjouksessa olla myös erikseen hinnoiteltua lisätyötä. Tämä kannattaa tarkistaa tarjouksesta.

Kahden menetelmän sääntö

Tämä on tilaajan tärkein tieto. Oppaan mukaan tutkimuksessa käytetään aina vähintään kahta erilaista menetelmää, ja opas sanoo esimerkkinä suoraan, ettei viemäreiden sisäpuolinen kuvaus yksinään ole kuntotutkimus.

Kuvaus kertoo, miltä viemärin sisäpinta näyttää. Se ei kerro, paljonko putken seinämästä on jäljellä. Siihen tarvitaan röntgenkuvausta, paksuusmittausta tai näytepaloja. Vasta menetelmien yhdistelmästä syntyy se tieto, jolla kunto, korjaustarve ja riskit voidaan määrittää luotettavasti.

Milloin tutkimus teetetään ensimmäisen kerran?

Noin 25-30 vuoden iässä, vaikka mikään ei vuotaisi.

Oppaan suositus

Opas sanoo, että putkien kuntotutkimus tulee tehdä ensimmäisen kerran noin 25-30 vuotta vanhoille rakennuksille tai putkille. Suositus koskee myös taloa, jossa ei ole ilmennyt vuotoja eikä näkyvää syöpymistä. Pelkkä putkiston ikä riittää perusteeksi tilata tutkimus.

Kuntoa seurataan tämän jälkeen toistetuilla tutkimuksilla. Oikean välin määrää putkien kunto, ei kalenteri.

Mikä tutkimuksen käynnistää

Käytännössä tilaus lähtee liikkeelle kahdesta suunnasta. Opas sanoo, että asuinrakennuksissa tutkimuksen käynnistää yleensä putkiston teknisen käyttöiän päättyminen tai toistuvat putkivuodot ja niistä aiheutuneet vesivauriot ja käyttökatkot.

Näistä kahdesta jälkimmäinen on jo myöhässä. Kun vuotoja on ehtinyt tulla useita, tutkimus tehdään vahinkojen keskellä eikä silloin, kun päätöksiin olisi vielä aikaa.

Tämä on syy oppaan varhaiseen suositukseen. Ensimmäinen tutkimus ajoittuu tarkoituksella aikaan, jolloin mitään ei ole vielä sattunut.

Yhteys korjaussuunnitelmaan

Tutkimus ei ole irrallinen toimenpide. Oppaan mukaan sen tehtävänä on täydentää ja tarkentaa kuntoarvion pohjalta laadittua kunnossapitosuunnitelmaa, eli taloyhtiön pitkän aikavälin korjaussuunnitelmaa.

Kuntoarvio kertoo, mitä kiinteistössä on ja miltä se päältä päin näyttää. Kuntotutkimus tuo siihen mitatun luvun yhdestä järjestelmästä. Suunnitelma tarkentuu vain siltä osin kuin on tutkittu.

Ero käyttöikään

Luku on helppo ymmärtää väärin, koska putkien käyttöiäksi mainitaan yleensä selvästi pidempi aika. Kyse on kahdesta eri asiasta: 25-30 vuotta on tutkimisen ajankohta, ei putken hajoamisen ajankohta. Alalla liikkuu muitakin lukuja, mutta tämän luvun nimeää alan oma opas.

Ensimmäinen tutkimus tehdään siis hyvissä ajoin ennen käyttöiän loppua. Korjausikä ja putkimateriaalien käyttöiät ratkaisevat, milloin putkiremontti on ajankohtainen.

Mitä kuntoluokka tarkoittaa?

Kuntoluokka on yksi numero väliltä KL1-KL5. Se kertoo vuosina, paljonko käyttöikää on jäljellä, tai ettei sitä pystytty määrittämään.

Asteikko KL1-KL5

Oppaassa on kaksi viisiportaista asteikkoa, ja kummassakin KL5 on paras. Alla oleva asteikko kertoo jäljellä olevan käyttöiän. Toinen kertoo samoilla numeroilla, kuinka pian toimenpide on tarpeen, joten raporttia lukiessa kannattaa tarkistaa, kumpaa se käyttää. Numerointi kulkee monessa muussa kiinteistöalan asteikossa toisin päin.

Näyte- ja järjestelmäkohtainen asteikko lvv-kuntotutkimusoppaasta.

Mitä alin luokka tarkoittaa

Alin luokka poikkeaa muista. Se ei tarkoita, että putki olisi huonoin mahdollinen, vaan sitä, ettei jäljellä olevaa teknistä käyttöikää pysty enää määrittämään lainkaan. Se ei silti ole rauhoittava tulos. Opas sanoo, että KL1-näytteet nostavat putkiston vuotoriskiä selvästi. Riski otetaan huomioon koko järjestelmän luokittelussa.

Ero on päätöksen kannalta tärkeä. Muut luokat antavat vuosihaarukan, jonka varaan aikataulun voi rakentaa, mutta alin luokka kertoo, ettei sellaista haarukkaa saatu.

Luokka muodostuu alhaalta ylös

Opas ohjaa arvioimaan kunnon ensin linja-, kuvaus- tai näytekohtaisesti. Vasta näistä havainnoista muodostetaan järjestelmän kunto ja lopuksi koko putkiston kunto. Yksi luku ilman tätä erittelyä on huono raportti.

Miten laajuus vaikuttaa tuloksen luotettavuuteen?

Liian suppea tutkimus antaa luvun, jota ei voi käyttää.

Vähimmäislaajuus

Opas asettaa kuvaukselle määrän: viemäri- ja salaojaverkostosta tulee saada kuvattua vähintään puolet. Samaan vähimmäisosuuteen on oppaan mukaan pyrittävä myös alapohjan alla tai rakenteiden sisällä kulkevissa kokoojaviemäreissä.

Röntgenkuvauksille on oma taulukkonsa, jossa kuvien vähimmäismäärä kasvaa porrashuoneiden määrän mukaan ja vaihtelee järjestelmittäin. Opas pitää lukuja ohjeellisina, mutta ei suosittele alittamaan niitä. Jos tarjous alittaa ne, pyydä perustelu kirjallisena.

Miksi vähimmäismäärä on olemassa

Luvut eivät ole muodollisuus. Opas perustelee ne sillä, että tutkija pystyy niiden avulla määrittämään putkien kunnon, korjaustarpeen ja riskit luotettavasti.

Oppaassa on tästä konkreettinen esimerkki. Korjaushanke, jossa juuri korjatussa tilassa vuotaa alkuperäinen tutkimaton putki, on sen mukaan taloudellisesti ja toiminnallisesti kestämätön tulos omistajille, osakkaille ja käyttäjille.

Tutkimuksen tarkoitus onkin oppaan mukaan estää pelkkään olettamukseen perustuva virheinvestointi. Suppea tutkimus vie takaisin olettamiseen.

Mitä tarjouspyyntöön

Näistä syntyy tilaajan tarkistuslista. Vaadi tarjouspyynnössä kirjattavaksi, montako röntgenkuvaa ja näytepalaa otetaan, kuinka suuri osuus viemäristöstä kuvataan ja mitkä järjestelmät tutkitaan erikseen.

Laajuus on myös se, mikä hintaeroja selittää. Halvempi tarjous voi olla halvempi siksi, että se tutkii vähemmän.

Mitä tulos kertoo korjaustavasta?

Se kertoo, mikä ei onnistu.

Sujutuksen esteet

Oppaassa luetellaan havainnot, joiden jälkeen viemärin pinnoitus tai sujutus ei yleensä onnistu. Valurautaputki voi olla läpeensä grafitoitunut, jolloin se ei kestä iskuja, tai seinämät ovat laajalta alalta syöpyneet vuotoriskirajalle.

Pohjaviemärissä esteitä ovat painumat, takalaskut, sortumat ja putkiliitosten hammastukset.

Takalasku tarkoittaa kohtaa, jossa viemäri viettää väärään suuntaan ja vesi jää seisomaan. Hammastus tarkoittaa liitosta, jossa putkien päät ovat eri linjassa ja muodostavat kynnyksen. Lisäksi putken pitää kestää se koepuhdistus, jota pinnoituksen yhteydessä käytetään. Sukituksen ja perinteisen putkiremontin menetelmät ratkaisevat, kumpi putken kuntoon sopii.

Erikseen tilattava arvio

Tässä on sudenkuoppa tarjouspyynnössä. Oppaan mukaan tutkija arvioi pinnoituksen tai sujutuksen teknisen mahdollisuuden vain, jos siitä on sovittu tilauksen yhteydessä etukäteen.

Ilman tätä sopimista taloyhtiö voi saada raportin, joka kertoo putkien kunnon mutta ei vastaa siihen kysymykseen, jonka takia tutkimus tilattiin.

Kuka tutkimuksen saa tehdä?

Tehtävään on oma pätevyytensä.

Lvv-pätevyys

Fise toteaa pätevyyden lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmien kuntotutkijalle. Pätevyys edellyttää alan tutkintoa, vähintään kolmen vuoden työkokemusta tutkinnon jälkeen, hyväksyttyä koulutusta ja tenttiä. Pätevyys on voimassa seitsemän vuotta kerrallaan.

Pätevyys sitoo tekijän oppaaseen: pätevöitynyt tutkija sitoutuu tekemään tutkimukset oppaan mukaisesti. Tästä syystä oppaan vaatimuksiin voi vedota tarjouspyynnössä. Mikään laki ei silti vaadi taloyhtiöltä kuntotutkimusta ennen putkiremonttia, vaan sitovuus syntyy sopimuksesta.

Miksi pätevyys painaa

Opas perustelee vaatimuksen raportin seurauksilla. Sen mukaan raportin toimenpide-ehdotukset käynnistävät miljoonien eurojen putkiremontin. Jos tutkija arvioi vesivaurioriskit väärin, virhe näkyy suoraan omistajien ja käyttäjien tappioina.

Yksi asiakirja siis ohjaa taloyhtiön suurinta yksittäistä menoerää. Tekijän pätevyyden tarkistaminen on halvin vaihe koko hankkeessa.

Yleispätevyyttä ei ole

Kuntotutkijan pätevyyksiä on useita, ja ne tarkoittavat eri asioita. Betonirakenteiden tai kosteusvaurion kuntotutkija ei ole pätevä putkistotutkimukseen. Yleistä kuntotutkijan pätevyyttä ei ole olemassa.

Mitä toistettu tutkimus kertoo?

Se muuttaa kunnon arvion mitatuksi nopeudeksi.

Syöpymisnopeus

Kun tutkimus toistetaan, kahden kerran ero kertoo, kuinka nopeasti putki ohenee. Opas laskee syöpymisnopeuden jakamalla havaintojen erotuksen tutkimusten välisellä ajalla.

Oppaan omassa esimerkissä seinämä oli viisi vuotta sitten 1,5 millimetriä ja seurantatutkimuksessa 1,0 millimetriä. Syöpymisnopeus on silloin 0,1 millimetriä vuodessa. Yhdestä tutkimuksesta nopeuden saa vain laskennallisesti korroosiomallin avulla. Mitattu nopeus edellyttää seurantatutkimusta.

Peruste siirtää korjausta

Tästä syntyy tutkimuksen toinen käyttötapa. Mitattu kunto voi yhtä hyvin osoittaa, että käyttöikää on jäljellä, jolloin korjauksen voi ajoittaa myöhemmäksi ja rahoituksen valmistella rauhassa.

Koko menettely syntyi tästä ongelmasta. Oppaan taustalla on havainto, jonka mukaan asuinkiinteistöjen putkistoja uusittiin hallitsemattomasti ja liian aikaisessa vaiheessa, ja opas toteaa tämän tavoitteen olevan yhä voimassa.

Järjestelmä kerrallaan

Sama koskee laajuutta. Opas varoittaa esimerkillä, jossa yhden järjestelmän huono kunto sai tutkijan suosittelemaan kaikkien järjestelmien uusimista samalla kertaa.

Perustelu ei kestä, koska huonokuntoinen runkoputkisto voidaan uusia erikseen. Raportin pitää siis erottaa järjestelmät toisistaan eikä niputtaa niitä huonoimman mukaan.

Mitä tutkimus maksaa?

Julkaistua hintatietoa ei ole.

Miksi lukua ei esitetä

Alan opas ei sisällä tutkimuksen hintaa lainkaan, emmekä ole löytäneet tutkimukselle julkaistua hintatietoa. Verkossa liikkuvat haarukat ovat palvelua myyvien yritysten omia lukuja, eivät julkaistua hintatietoa. Hinnan ratkaisee tutkimuksen laajuus: kuvattava osuus, röntgenkuvien määrä ja tutkittavien järjestelmien lukumäärä.

Käyttökelpoisempi tapa arvioida hintaa on pyytää tarjoukset samalla laajuudella. Kun kuvausosuus ja näytemäärät on kirjattu tarjouspyyntöön, tarjoukset vertautuvat keskenään.

Mitä hintaan kuuluu

Opas suosittelee, että tarjoushintaan sisältyy raportin esittely taloyhtiön hallitukselle. Tutkimukseen kuuluvat sen mukaan myös tutkimussuunnitelma, tarvittavat rakenteiden avaukset silloin kun tilaaja ei tee niitä itse, haastattelut ja kirjallinen raportti.

Raportin esittely kannattaa pitää tarjouksessa. Hallitus tekee päätöksen raportin perusteella, ja luvut on helpompi ymmärtää, kun tekijä käy ne läpi.

Vastineeksi taloyhtiö saa suunnittelun lähtötiedon. Oppaan mukaan tutkimuksen jälkeen omistajalla on käytettävissä alustava laajuus ja aikataulu sekä ensimmäinen kustannusarvio, joilla hanketta voi alkaa valmistella.

Usein kysytyt kysymykset

Riittääkö pelkkä viemärikuvaus kuntotutkimukseksi?

Ei riitä. Alan oppaan mukaan kuntotutkimuksessa käytetään aina vähintään kahta erilaista menetelmää, ja opas mainitsee esimerkkinä, ettei viemäreiden sisäpuolinen kuvaus yksinään ole kuntotutkimus. Kuvaus näyttää putken sisäpinnan, mutta seinämän paksuus selviää vain röntgenkuvauksella, paksuusmittauksella tai näytepaloista.

Onko kuntotutkimus pakollinen ennen putkiremonttia?

Laki ei vaadi sitä. Kyse on alan omasta ohjeistuksesta, johon pätevöitynyt tutkija on sitoutunut. Taloyhtiölle tutkimus on silti käytännön edellytys sille, että korjauksen laajuus ja ajankohta perustuvat mitattuun tietoon eivätkä oletukseen rakennuksen iästä.

Voiko yhden järjestelmän huono kunto ratkaista koko remontin laajuuden?

Ei pitäisi. Opas käyttää tästä varoittavaa esimerkkiä: jos kylmävesiputkisto todetaan huonoksi, se ei yksin perustele muiden järjestelmien uusimista samalla kertaa, koska huonokuntoinen runkoputkisto voidaan uusia erikseen. Siksi kunto arvioidaan järjestelmä kerrallaan.

Mitä kuntoluokka KL1 tarkoittaa raportissa?

Näyte- ja järjestelmäkohtaisella asteikolla KL1 tarkoittaa, ettei jäljellä olevaa teknistä käyttöikää voi määrittää. Se ei siis ole tarkka arvio huonoimmasta mahdollisesta kunnosta vaan merkki siitä, ettei putken jäljellä olevaa aikaa pysty luotettavasti sanomaan.

Voiko tutkimuksen tulos siirtää remonttia myöhemmäksi?

Voi. Oppaan taustalla on havainto, jonka mukaan asuinkiinteistöjen putkistoja on uusittu hallitsemattomasti ja liian aikaisessa vaiheessa. Jos mitattu kunto osoittaa käyttöikää olevan jäljellä, tulos antaa perusteen ajoittaa korjaus myöhemmäksi ja valmistella rahoitus rauhassa.