Sijoitusasunnon ostaminen vuokrattuna

Kun ostat sijoitusasunnon vuokrattuna, asunnossa asuu jo vuokralainen ja voimassa oleva vuokrasopimus siirtyy sinulle sellaisenaan. Saat heti vuokratuloa ilman tyhjiä kuukausia, mutta et voi valita vuokralaista etkä muuttaa sopimusta yksipuolisesti. Vuokralaisella on irtisanomissuoja, ja irtisanomisaika on pitkä. Tarkista siksi vuokrasopimus, vuokrataso ja maksuhistoria huolella ennen kauppaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 16.6.2026.

Mitä vuokrattuna ostaminen tarkoittaa?

Vuokrattuna ostaminen tarkoittaa, että asunnossa asuu jo vuokralainen. Voimassa oleva vuokrasopimus siirtyy sinulle ostajana sellaisenaan, ilman uutta sopimusta.

Kauppa ei riko vuokraa

Suomen Vuokranantajien mukaan kauppa ei riko vuokraa. Voimassa oleva vuokrasopimus siirtyy uudelle omistajalle sellaisenaan. Sinusta tulee vuokranantaja samoilla ehdoilla kuin myyjällä oli.

Et voi tehdä sopimukseen yksipuolisia muutoksia. Jos haluat muuttaa ehtoja, sovi niistä vuokralaisen kanssa. Vuokralaisen oikeudet säilyvät kaupasta huolimatta.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sitoo uutta omistajaa. Sen 38 ja 42 § koskevat omistuksen siirtymistä ja sopimuksen sitovuutta.

Lain 38 § mukaan siirtynyt vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa, kun yksikin seuraavista ehdoista täyttyy:

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 38 §.

Vuokratussa kohteessa vuokralainen asuu jo asunnossa, joten hallintaehto täyttyy lähes aina ja sopimus sitoo sinua. Jos yksikään ehto ei täyttyisi, uusi omistaja voisi irtisanoa sopimuksen kuukauden kuluessa kaupasta.

Ilmoitukset vuokralaiselle

Myyjän tulee ilmoittaa vuokralaiselle asunnon myynnistä. Sinun tulee ostajana kertoa vuokralaiselle, että olet uusi omistaja. Ilmoita samalla yhteystietosi ja uusi vuokranmaksutili.

Lain 37 § koskee tätä ilmoitusvelvollisuutta. Selkeä ilmoitus varmistaa, että vuokra maksetaan oikealle tilille. Hoida ilmoitus heti kaupan jälkeen.

Pyydä myyjältä vuokralaisen yhteystiedot ja sopimuksen tiedot jo kaupassa. Näin viestintä vuokralaisen kanssa alkaa sujuvasti. Hyvä alku helpottaa koko vuokrasuhdetta.

Kenelle tämä sopii

Vuokrattuna ostaminen sopii sijoittajalle, joka haluaa heti vuokratuloa. Asunnossa on valmis vuokralainen ja tunnettu vuokrataso. Tyhjiä kuukausia ei tule heti alkuun.

Se ei sovi ostajalle, joka haluaa muuttaa asuntoon itse tai remontoida heti. Vuokralainen asuu asunnossa voimassa olevan sopimuksen turvin. Omaan käyttöön ottaminen vaatii irtisanomisen ja sen ehdot.

Mieti siksi etukäteen, mitä haluat asunnolta. Jos tavoite on vakaa vuokratulo, valmis vuokrasuhde on etu. Jos haluat vapaat kädet, tyhjä asunto sopii paremmin.

Mitkä ovat edut ja riskit?

Vuokrattuna ostaminen tuo heti vuokratuloa, mutta rajoittaa vapauttasi. Etu on valmis vuokrasuhde, riski on rajallinen päätösvalta.

Edut

Suurin etu on heti alkava vuokratulo. Saat tuloa ensimmäisestä kuukaudesta, ilman tyhjää jaksoa. Tämä parantaa sijoituksen kassavirtaa heti alusta.

Tiedät myös vuokratason ja vuokralaisen maksuhistorian etukäteen. Tunnettu vuokrasuhde pienentää epävarmuutta. Vuokrattu kohde voi olla myös hieman edullisempi kuin tyhjä.

Valmis vuokrasopimus säästää aikaa ja vaivaa. Sinun ei tarvitse etsiä vuokralaista tai sopia uutta sopimusta. Sijoitus alkaa tuottaa heti.

Riskit

Et voi valita vuokralaista, vaan saat sopimuksen mukana. Et myöskään yleensä näe asuntoa kunnolla sisältä, koska se on vuokralaisen koti. Asunnon kunto voi siksi yllättää.

Vuokra voi olla alle markkinatason. Et voi korottaa sitä heti, vaan korotus tehdään sopimuksen ja lain ehtojen mukaan. Matala vuokra pienentää tuottoa.

Irtisanominen ja omaan käyttöön ottaminen on rajoitettua. Vuokralaisella on irtisanomissuoja ja pitkä irtisanomisaika. Tämä kannattaa tietää ennen ostoa.

Hinta vuokrattuna

Vuokrattu kohde myydään usein hieman tyhjää halvemmalla. Ostajien joukko on pienempi, koska moni ostaja haluaa tyhjän asunnon. Tämä voi laskea hintaa.

Halvempi hinta voi parantaa tuottoa, jos vuokra on kunnossa. Vertaa silti hintaa ja vuokraa keskenään. Halpa hinta ei korvaa liian matalaa vuokraa.

Laske tuotto velattomalla hinnalla ja nykyvuokralla. Näin näet, onko hinnan ja vuokran suhde sinulle järkevä. Tuotto ratkaisee, ei pelkkä hinta.

Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla. Nettotuotto vähentää hoitovastikkeen ja lisää hintaan varainsiirtoveron, joka on Verohallinnon mukaan 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki. Bruttotuotto = vuosivuokra / velaton hinta; nettotuotto vähentää hoitovastikkeen ja lisää varainsiirtoveron Verohallinnon mukaan.

Suomen Vuokranantajien mukaan tuotto kannattaa laskea aina samalla kaavalla, jotta kohteet ovat keskenään vertailukelpoisia. Käytä laskennassa nykyistä sopimusvuokraa, älä toivottua.

Vuokrataso ja vuokrakehitys

Markkinavuokrat eivät juuri nouse, joten alle markkinan oleva vuokra ei korjaa itseään ajan myötä. Laske tuotto siksi nykyvuokralla.

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteiset vuokrat nousivat koko maassa vuonna 2025 vain 0,2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla ne laskivat 0,5 prosenttia ja muualla Suomessa nousivat 0,6 prosenttia.

ARA-vuokrat nousivat samaan aikaan selvästi enemmän, pääkaupunkiseudulla 3,9 ja muualla maassa 3,0 prosenttia. Vapaarahoitteinen vuokra-asunto on kuitenkin sijoittajan tavallisin kohde.

Sopiiko sinulle

Sopivuus riippuu tavoitteestasi. Vakaa vuokratulo puoltaa ostoa, vapaat kädet taas puhuvat sitä vastaan.

Asuntoanalyysin yhteenveto. Sopivuus riippuu tavoitteesta, vuokratasosta ja sopimuksen ehdoista.

Taulukko on suuntaa antava. Punnitse aina oma tilanteesi ja tavoitteesi kokonaisuutena. Sama kohde voi sopia toiselle ja olla väärä toiselle.

Mitä vuokrasopimukselle tapahtuu?

Vuokrasopimus siirtyy sinulle sellaisenaan, etkä voi muuttaa sitä yksin. Sopimuksen tyyppi ratkaisee, kuinka sidottu olet.

Sopimus siirtyy sellaisenaan

Siirtynyt sopimus jatkuu samoilla ehdoilla. Vuokra, vuokra-aika ja muut ehdot pysyvät ennallaan. Et voi muuttaa niitä ilman vuokralaisen suostumusta.

Jos haluat korottaa vuokraa, noudata sopimuksen korotusehtoa. Ilman ehtoa korotus vaatii vuokralaisen suostumuksen tai erillisen menettelyn. Tarkista korotusehto sopimuksesta ennen ostoa.

Pyydä koko vuokrasopimus nähtäväksi ennen kauppaa. Lue ehdot huolella, koska ne sitovat sinua. Epäselvä sopimus on riski.

Toistaiseksi vai määräaikainen

Sopimus on joko toistaiseksi voimassa tai määräaikainen. Toistaiseksi voimassa olevan voit irtisanoa lain ehdoilla. Määräaikaista et voi irtisanoa kesken kauden.

Määräaikainen sopimus sitoo sinua sen loppuun asti. Et voi ottaa asuntoa omaan käyttöön ennen kauden päättymistä. Tarkista siksi sopimuksen kesto ja päättymispäivä.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus antaa enemmän joustoa, koska voit irtisanoa sen lain irtisanomisajalla. Irtisanomisaika on silti pitkä. Huomioi tämä, jos suunnittelet asunnon vapauttamista.

Takuuvuokra ja rästit

Selvitä, onko vuokralainen maksanut takuuvuokran. Takuuvuokra on enintään kolmen kuukauden vuokra, ja se suojaa rästeiltä ja vahingoilta. Sovi kaupassa, miten takuuvuokra siirtyy sinulle.

Tarkista myös vuokranmaksun historia. Maksamattomat vuokrat eli rästit kertovat riskistä. Toistuvat rästit voivat olla peruste sopimuksen purkamiselle.

Pyydä myyjältä tosite takuuvuokrasta ja maksuhistoriasta. Näin tiedät, mitä saat mukana. Selkeä tieto pienentää riskiä.

Voiko vuokralaisen irtisanoa?

Voit irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen, mutta et heti. Irtisanomisaika on pitkä, ja vuokralaisella on lakiin perustuva irtisanomissuoja.

Irtisanomisaika

Vuokranantajan irtisanomisaika riippuu vuokrasuhteen kestosta. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta määrää sen 52 §:ssä. Aika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden.

Alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Aikaa ei voi sopimuksella lyhentää vuokranantajan eduksi. Varaudu siksi pitkään irtisanomisaikaan.

Irtisanomisaika alkaa sen kuukauden lopusta, jonka aikana irtisanomisen teet. Toimita irtisanominen kirjallisesti ja todisteellisesti. Näin ajankohta on molemmille osapuolille riidaton.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995, 52 ja 55 §.

Irtisanomissuoja

Vuokralaisella on irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa. Suoja on kirjattu lain 56 §:ään. Vuokralainen voi viedä kohtuuttoman irtisanomisen tuomioistuimen arvioitavaksi.

Suoja ei estä irtisanomista, mutta vaatii asialliset perusteet. Asunnon myynti tai oma käyttö voi olla peruste. Toimi silti aina lain ja sopimuksen mukaan.

Jos suunnittelet omaa käyttöä tai asunnon tyhjentämistä, varaa siihen aikaa. Irtisanomisaika ja mahdollinen riita pidentävät asiaa. Älä laske heti vapautuvan asunnon varaan.

Määräaikainen sopimus

Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa kesken kauden. Tämä on kirjattu lain 55 §:ään. Sopimus sitoo sekä sinua että vuokralaista loppuun asti.

Jos asunnossa on pitkä määräaikainen sopimus, et saa asuntoa omaan käyttöön ennen sen päättymistä. Tarkista päättymispäivä ennen ostoa. Pitkä määräaika on sitova molemmin puolin.

Selvitä myös, onko sopimuksessa ehtoa, joka sallii irtisanomisen tietyin edellytyksin. Tällainen ehto on harvinainen mutta mahdollinen. Lue sopimus siksi kokonaan ennen tarjousta.

Oma käyttö

Jos haluat asunnon omaan käyttöön, irtisano sopimus lain ja sopimuksen mukaan. Varaa koko irtisanomisaika ja mahdollinen riita-aika. Suunnittele muutto vasta, kun asunto on varmasti vapautumassa.

Oma käyttö on yleensä hyväksyttävä irtisanomisperuste. Perustele se silti selkeästi vuokralaiselle. Asiallinen peruste vähentää riidan riskiä.

Pidä koko ajan mielessä vuokralaisen irtisanomissuoja. Älä lupaa itsellesi asuntoa tiettyyn päivään, ennen kuin irtisanomisaika on kulunut. Varovainen aikataulu säästää pettymyksiltä.

Miten verotus toimii vuokrattuna ostettaessa?

Vuokrattuna ostaminen tuo verotuksessa yhden selvän edun. Asunto on jo vuokrauskäytössä, joten remontin saa usein vähentää heti vuokratulosta.

Remontin vähennysaika

Verohallinnon mukaan vuosikorjaus eli asunnon palauttaminen entiseen kuntoon vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, kun se maksetaan. Ehtona on, että asunto on vuokrauskäytössä korjauksen aikana.

Tyhjänä ostetussa asunnossa ennen ensimmäistä vuokrausta tehty remontti lisätään asunnon hankintamenoon. Sen saa vähentää vasta myynnin yhteydessä. Vuokrattuna ostettaessa tämä viive jää pois.

Verohallinto, vuokratulojen verotus. Vuosikorjaus palauttaa entisen tason, perusparannus nostaa sitä.

Vastikkeiden vähennys

Maksat vastikkeet vasta omistusaikanasi, joten saat vähentää vain ne. Myyjän aikaiset vastikkeet eivät kuulu sinulle. Vuokraustoiminta siirtyy sinulle, kun omistusoikeus siirtyy.

Sijoitusasunnon remonttien verotus on käsitelty tarkemmin sivulla sijoitusasunnon remontit verotuksessa. Lue se, jos suunnittelet remonttia heti oston jälkeen.

Mitä tarkistat ennen ostoa?

Tarkista vuokrasopimus, vuokrataso, maksuhistoria ja takuuvuokra ennen kauppaa. Hyvä taustatyö ennen tarjousta pienentää riskiä huomattavasti.

Vuokrasopimus ja vuokrataso

Lue vuokrasopimus kokonaan ennen tarjousta. Tarkista vuokran määrä, sopimuksen tyyppi ja korotusehto. Vertaa vuokraa alueen markkinatasoon.

Jos vuokra on alle markkinan, et voi korottaa sitä heti. Laske tuotto nykyvuokralla, älä toivotulla. Realistinen laskelma estää pettymyksen.

Selvitä myös sopimuksen kesto ja irtisanomisehdot. Pitkä määräaika sitoo sinua. Lyhyt tai toistaiseksi voimassa oleva sopimus antaa enemmän joustoa.

Maksuhistoria ja takuuvuokra

Pyydä tieto vuokralaisen maksuhistoriasta. Toistuvat rästit ovat selkeä riski. Hyvä maksuhistoria taas pienentää epävarmuutta.

Varmista, että takuuvuokra on maksettu ja siirtyy sinulle. Takuuvuokra suojaa rästeiltä ja vahingoilta. Sovi sen siirrosta kaupassa kirjallisesti.

Selvitä myös takuuvuokran määrä ja muoto. Takuu voi olla pankkitilillä, vakuutuksena tai takauksena. Sovi, miten se siirtyy sinun hallintaasi.

Korjausvelka ja tuotto

Tarkista myös taloyhtiön tulevat remontit ja korjausvelka, sillä korjausvelan suuruusluokka rakennusvuoden mukaan vaihtelee selvästi. Iso remontti tuo vastikkeita ja voi pienentää vuokratuloa remontin ajalta. Arvioi nämä jo ennen ostoa.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön tulevat remontit asuntoilmoituksesta. Sijoitusasunnon rahoitus on käsitelty sivulla sijoitusasuntolaina. Näin näet tuoton ja kulujen kokonaiskuvan.

Usein kysytyt kysymykset

Siirtyykö vuokrasopimus, jos ostan asunnon vuokrattuna?

Kyllä. Suomen Vuokranantajien mukaan kauppa ei riko vuokraa, eli voimassa oleva vuokrasopimus siirtyy uudelle omistajalle sellaisenaan. Sinusta tulee vuokranantaja samoilla ehdoilla kuin myyjällä oli, etkä voi tehdä sopimukseen yksipuolisia muutoksia. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sitoo uutta omistajaa sen 38 ja 42 §:n mukaan. Ilmoita vuokralaiselle, että olet uusi omistaja, ja kerro uusi vuokranmaksutili.

Voinko irtisanoa vuokralaisen heti oston jälkeen?

Et heti. Voit irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen, mutta irtisanomisaika on pitkä. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 52 § määrää irtisanomisajaksi kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, ja muutoin kolme kuukautta. Vuokralaisella on lisäksi irtisanomissuoja, ja kohtuuton irtisanominen voidaan viedä tuomioistuimeen. Määräaikaista sopimusta et voi irtisanoa kesken kauden.

Mitkä ovat vuokrattuna ostamisen edut ja riskit?

Suurin etu on heti alkava vuokratulo ilman tyhjiä kuukausia, ja tiedät vuokratason sekä vuokralaisen maksuhistorian etukäteen. Riskinä on, että et voi valita vuokralaista, et yleensä näe asuntoa kunnolla sisältä ja vuokra voi olla alle markkinatason. Et voi myöskään korottaa vuokraa tai ottaa asuntoa omaan käyttöön heti. Vuokrattuna ostaminen sopii siis sijoittajalle, joka hakee vakaata vuokratuloa eikä vapaita käsiä.

Mitä pitää tarkistaa ennen vuokrattuna ostamista?

Lue koko vuokrasopimus ja tarkista vuokran määrä, sopimuksen tyyppi ja korotusehto. Vertaa vuokraa alueen markkinatasoon ja laske tuotto nykyvuokralla, älä toivotulla. Pyydä tieto vuokralaisen maksuhistoriasta ja varmista, että takuuvuokra on maksettu ja siirtyy sinulle. Selvitä myös taloyhtiön tulevat remontit ja korjausvelka, koska iso remontti tuo vastikkeita ja voi pienentää vuokratuloa remontin ajalta.