Si­joi­tu­sa­sun­non ostaminen vuok­rat­tu­na

Vuokrattuna ostettu sijoitusasunto tuottaa vuokraa heti ensimmäisestä päivästä. Istuva vuokralainen estää kuitenkin huoneiston kunnon tarkastuksen. Silloin tärkein luettava tieto on taloyhtiön korjausvelka, ei nykyinen vuokra. Tuleva remontti muuttuu rahoitusvastikkeeksi, joka voi syödä tuoton vuosiksi. Ostajan kannattaa hinnoitella velaton hinta ja tuleva korjausvelka, ei pelkkää istuvaa vuokraa.

Siirtyykö vuokrasopimus asunnon uudelle omistajalle?

Vuokrattu asunto vaihtaa omistajaa vuokrasopimuksineen, eikä kauppa kaada voimassa olevaa vuokrasuhdetta. Vuokrattuna ostaminen on yksi asuntosijoittamisen tavallisimmista tilanteista.

Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan

Kun ostat asunnon, jossa on vuokralainen, vuokrasopimus siirtyy sinulle sellaisenaan. Vuokralaisen ei tarvitse hyväksyä omistajan vaihdosta, eikä sinun tarvitse tehdä uutta sopimusta. Vanha sopimus jatkuu entisin ehdoin ja entisellä vuokralla. Vuokralainen on jo ottanut asunnon hallintaansa. Laki sitoo sinut sopimukseen automaattisesti.

Tätä ei voi kiertää sopimusehdolla. Ehto, joka yrittää rajata vuokralaisen oikeutta jatkaa omistajan vaihtuessa, on mitätön. Ostat siis sekä asunnon että sen vuokrasuhteen. Vuokralainen saa jäädä. Sinusta tulee myyjän tilalle vuokranantaja.

Ehdot sitovat uutta omistajaa

Siirtyvät ehdot ovat ne, jotka sopimukseen on kirjattu. Suulliset lupaukset tai kirjaamattomat lisäykset sitovat sinua vain, jos ne on merkitty vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai jos tiesit niistä kauppaa tehdessä. Tarkista sopimus huolella ennen tarjousta.

Lue erityisesti vuokran määrä, vuokrankorotusehto, sopimuksen kesto ja mahdollinen vakuus. Nämä määräävät, paljonko asunto tuottaa ja kuinka sidottu olet. Kirjaamaton muutos, josta et tiennyt, ei sido sinua. Voit ilmoittaa sen hylkäämisestä pian kaupan jälkeen.

Pyydä myyjältä alkuperäinen vuokrasopimus liitteineen, jotta näet, mitä olet ostamassa. Näin vältät myöhemmän riidan siitä, mikä ehto sitoo sinua ja mikä ei. Selkeä sopimus on vuokranantajalle arvokkaampi kuin edullinen pyyntihinta.

Ilmoitus vuokralaiselle

Kerro omistajan vaihdoksesta vuokralaiselle heti. Vuokralaisen on tiedettävä, kenelle vuokra maksetaan jatkossa ja mihin tiliin. Ennen ilmoitusta vuokralainen saa maksaa vuokran vanhalle omistajalle pätevästi. Selkeä ilmoitus suojaa siksi myös sinua.

Ilmoita samalla uusi yhteystieto ja tilinumero kirjallisesti. Näin vuokranmaksu jatkuu katkotta ja vältät turhat väärinkäsitykset. Hyvin hoidettu vaihdos pitää vuokrasuhteen rauhallisena alusta asti.

Miksi taloyhtiö painaa enemmän kuin istuva vuokra?

Vuokrattu asunto näyttää yksinkertaiselta, kun vuokra juoksee ja tuotto vaikuttaa valmiilta. Silti tärkein tieto on asunnon ulkopuolella, sillä taloyhtiön kunto luetaan isännöitsijäntodistuksesta, ei itse asunnosta.

Vuokralainen estää tarkastuksen

Asutussa asunnossa et pääse tarkastamaan kuntoa vapaasti. Vuokralaisella on kotirauha. Näytöt sovitaan hänen kanssaan sopivaan aikaan. Huonekalut peittävät pintoja, eikä rakenteita voi availla. Käytännössä näet asunnon vain sen verran kuin vuokralainen sallii.

Tästä syntyy sokea piste. Asunnon oma kunto jää osittain arvailun varaan aina siihen asti, kunnes vuokrasuhde päättyy. Tyhjän asunnon voisi tutkia tarkkaan, mutta vuokratun et. Riski ei katoa, se vain siirtyy näkymättömiin.

Taloyhtiön korjausvelka näkyy

Yksi asia on kuitenkin luettavissa täysin, vuokralaisesta riippumatta. Se on taloyhtiön korjausvelka eli kertyneiden, vielä tekemättömien korjausten määrä. Se selviää isännöitsijäntodistuksesta, kunnossapitotarveselvityksestä ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta.

Näistä papereista näet, mitä on tehty ja mitä on tulossa. Putket, julkisivu, katto ja hissi kertovat asunnon todellisen riskin paremmin kuin siisti keittiö. Vuokratussa asunnossa taloyhtiön paperit korvaavat sen tarkastuksen, jota et pääse tekemään.

Lue myös taloyhtiön viime vuosien tilinpäätökset ja korjaushistoria. Ne kertovat, onko yhtiö hoitanut kiinteistöään pitkäjänteisesti vai lykännyt korjauksia eteenpäin. Lykätty korjaus ei katoa, se odottaa uutta omistajaa.

Huoneiston kunto jää auki

Vuokralaisen lähtö voi paljastaa yllätyksiä. Pitkä vuokrasuhde on saattanut kuluttaa pintoja. Remonttitarve näkyy vasta, kun asunto tyhjenee. Varaa myös puskuri huoneiston omaan kunnostukseen.

Arvioi kunto varovasti, kun et näe kaikkea. Oleta pieni remonttivara laskelmaasi, jotta tuotto kestää myös ikävät yllätykset. Näkymätön riski on silti riski. Se kannattaa hinnoitella.

Miten tuleva remontti syö vuokratuoton?

Kassavirta näyttää tänään hyvältä, mutta suuri taloyhtiön remontti muuttaa tuoton nopeasti. Juuri taloyhtiön korjausvelka on se meno, joka ei näy nykyisessä vuokrassa.

Remontti muuttuu vastikkeeksi

Kun taloyhtiö tekee ison korjauksen, se rahoitetaan usein yhtiölainalla. Osakkaan osuus lainasta maksetaan kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Sijoittajalle tämä on uusi meno, joka pienentää nettotuottoa koko laina-ajan.

Juuri tästä syntyy vuokratun asunnon ansa. Asunto, joka tuottaa tänään hyvin, voi painua miinukselle vuosiksi putkiremontin jälkeen. Istuva vuokra kertoo tämän päivän kassavirran, mutta ei sano mitään ensi vuosikymmenen kuluista.

Rahoitusvastike jatkuu koko laina-ajan, usein pitkälle tulevaisuuteen. Sen aikana nettotuotto voi jäädä reilusti arvioitua pienemmäksi. Tuleva remontti kuuluu laskelmaan jo ostohetkellä, ei vasta silloin, kun lasku tulee.

Velaton hinta ja yhtiölaina

Vuokratun asunnon hintalappu voi johtaa harhaan. Velaton hinta on myyntihinta ja osuus taloyhtiön lainasta yhteensä. Matala myyntihinta voi kätkeä suuren yhtiölainan, joka on jo muuttunutta korjausvelkaa.

Vertaa siksi aina velatonta hintaa, älä pelkkää pyyntihintaa. Velaton hinta kertoo, mitä asunnosta todella maksat, ja siitä myös vuokratuotto lasketaan. Kaksi samannäköistä ilmoitusta voivat erota tuhansilla euroilla pelkän yhtiölainan takia.

Laske tuotto velattomasta

Laske tuotto oikein, niin vältät karvaan yllätyksen. Vähennä vuokrasta hoitovastike ja tuleva rahoitusvastike sekä suhteuta erotus velattomaan hintaan. Näin eri tavoin velkaantuneet taloyhtiöt tulevat vertailukelpoisiksi. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevan remonttitarpeen suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tuoton todellisen pohjan jo ennen tarjousta.

Muista, että vuokra laahaa usein markkinaa jäljessä. Nykyinen vuokra voi olla alle markkinatason, jolloin todellinen tuottopotentiaali on eri kuin paperilla. Laske varovaisesti nykyvuokralla, älä toivotulla.

Kuinka suuri tuleva remontti voi olla?

Riski kasvaa sitä suuremmaksi, mitä kalliimpi tuleva työ on. Suuruusluokat kannattaa tuntea, koska ne suhteuttavat tuoton oikeaan mittakaavaan.

Putkiremontin suuruusluokka

Putkiremontti on taloyhtiön suurin yksittäinen meno. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan täyden putkiremontin mediaani on noin 1 000 euroa asuinneliöltä, pääkaupunkiseudulla noin 1 100 ja muualla maassa noin 890. Asuntokohtaisesti summa on yleensä noin 40 000-60 000 euroa.

Nämä luvut ovat suuntaa antavia ja sisältävät arvonlisäveron. Vuokratussa asunnossa juuri tämä summa muuttuu rahoitusvastikkeeksi, jota vuokralainen ei maksa puolestasi. Sijoittajan on laskettava se omaan tuottoonsa.

Julkisivu ja muut työt

Julkisivu ja katto ovat seuraavat suuret hankkeet. Julkisivuyhdistyksen ohjeiston perusteella betonielementtitalon julkisivun uusiminen on suuruusluokaltaan noin 280 euroa asuinneliöltä. Kattoremontti jää asuinneliötä kohden näistä yleensä pienimmäksi, joskin sekin on taloyhtiölle iso hanke.

Todellinen summa vaihtelee talon iän, koon ja kunnon mukaan. Nämä ovat suuntaa antavia arvioita, eivät tarkkoja hintoja. Osakaskohtaiset osuudet tarkentuvat vasta taloyhtiön omista suunnitelmista ja päätöksistä.

Suhteuta tuottoon

Suhteuta jokainen tuleva työ vuokratuottoon, älä pelkkään ostohintaan. Iso putkiremontti voi viedä usean vuoden nettotuoton. Silloin edullinen ostohinta ei enää olekaan halpa.

Katso tulevien töiden yhteissummaa, ei yksittäistä lukua. Kun tiedät, mitä taloyhtiössä on edessä, osaat neuvotella hinnan ja arvioida tuoton oikein. Pian alkavan putkiremontin ostomatematiikan avaa erikseen tulossa oleva putkiremontti. Suuruusluokan tunteminen on paras suoja ostajan yllätyksiltä.

Miten ostat vuokratun asunnon oikein?

Vuokratun asunnon osto on hallittavissa, kun tunnet pelisäännöt. Laki suojaa vuokralaista vahvasti ja rajaa myös sitä, mitä uutena omistajana voit tehdä.

Irtisanominen ja määräaika

Vuokralaista ei voi irtisanoa kevyin perustein. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, muuten kolme kuukautta. Vuokralaisella on lisäksi irtisanomissuoja, joten et voi häätää häntä ilman hyväksyttävää syytä.

Määräaikainen sopimus sitoo vielä tiukemmin. Sitä ei voi irtisanoa tavallisesti, vaan se jatkuu sovitun kauden loppuun asti. Omistajan vaihtuminen ei ole peruste päättää sitä ennenaikaisesti. Poikkeuksen tekee vain tuomioistuimen lupa erityisin perustein, esimerkiksi kun tarvitset asunnon omaan käyttöösi ennalta-arvaamattomasta syystä.

Vuokra ja vakuus

Vuokraa et voi korottaa vapaasti uutena omistajana. Korotus on mahdollinen vain sopimuksen oman vuokrankorotusehdon rajoissa. Uudesta vuokrasta on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti. Ilman ehtoa vuokra pysyy sovitussa.

Vakuus siirtyy käytännössä osaksi kauppaa. Sen palautusvastuu seuraa sopimusta uudelle omistajalle. Sovi myyjän kanssa selvästi, miten vakuus siirretään tai hyvitetään kaupassa. Näin et jää vastaamaan rahoista, joita et pidä hallussasi.

Arvioi ennen tarjousta

Paras hetki arvioida riski on ennen tarjousta. Lue vuokrasopimus, isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön suunnitelmat sekä laske tuotto tulevat remontit mukaan. Tuoton ja tulevien kulujen laskennan käyt läpi vuokratuottolaskurilla.

Silloin tiedät, onko istuva vuokra riittävä korvaus edessä olevasta korjausvelasta. Kun et itse pääse asuntoon sisään, harkitse myös rakennusalan asiantuntijan arviota taloyhtiön kunnosta.

Vuokrattu sijoitusasunto on hyvä ostos, kun taloyhtiö on kunnossa. Se on ansa, jos suuri remontti odottaa ja tuotto lasketaan pelkästä nykyvuokrasta. Vastaus on sama molemmissa, arvioi taloyhtiön korjausvelka ennen kuin teet tarjouksen.

Usein kysytyt kysymykset

Siirtyykö vuokrasopimus, kun ostan vuokratun asunnon?

Voinko irtisanoa vuokralaisen, kun olen ostanut asunnon?

Voinko korottaa vuokraa uutena omistajana?

Miksi taloyhtiön korjausvelka on tärkeä vuokratussa asunnossa?