Vuokratuotto

Vuokratuotto kertoo, montako prosenttia asunto tuottaa vuodessa suhteessa hintaansa. Hyvänä nettotuottona pidetään yleensä yli neljää prosenttia, mutta raja riippuu kaupungista, asunnon koosta ja taloyhtiön tulevista remonteista. Laskennallinen tuotto on aina yläraja, koska se ei sisällä tyhjiä kuukausia eikä korjausvelkaa. Luvun saa nopeasti laskurilla, mutta sen tulkinta ratkaisee sijoituksen.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 16.6.2026.

Mikä on hyvä vuokratuotto Suomessa?

Nettotuottoa yli neljä prosenttia pidetään yleisesti hyvänä, mutta raja riippuu sijainnista ja riskistä. Kasvukeskuksessa tyydytään matalampaan tuottoon kuin pienellä paikkakunnalla.

Brutto- ja nettotuoton ero

Bruttotuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla. Se on nopea karsintaluku, mutta jättää kaikki kulut huomiotta, joten se näyttää aina todellista paremmalta.

Nettotuotto vähentää vuokrasta hoitovastikkeen ja lisää hintaan varainsiirtoveron. Ero brutto- ja nettotuoton välillä on tyypillisesti yhdestä kahteen prosenttiyksikköä, ja se kasvaa, kun hoitovastike on korkea.

Vertailussa kannattaa käyttää nettotuottoa. Se on ainoa luku, joka tekee eri tavoin kuluja kerryttävistä asunnoista vertailukelpoisia.

Tuoton viitearvot

Seuraavat rajat ovat alalla vakiintuneita nyrkkisääntöjä, eivät virallinen mittari. Ne auttavat sijoittamaan oman kohteen luvun oikeaan suuruusluokkaan.

Asuntoanalyysin tulkintakehys nettotuotolle. Viitearvot ovat vakiintuneita nyrkkisääntöjä, eivät virallinen tuottomittari.

Toteutunut vai laskennallinen tuotto

Laskennallinen tuotto on eri asia kuin toteutunut. Laskelma näyttää tuoton tämän hetken vuokralla, mutta toteutunut tuotto sisältää myös asunnon arvonmuutoksen.

Ammattimaisten asuntosijoitusten kokonaistuotto oli 3,3 prosenttia vuonna 2025 ja vain 1,2 prosenttia vuonna 2024, koska asuntojen arvot laskivat (KTI Kiinteistöindeksi, 2026). Kokonaistuotto on vuokratuoton ja arvonmuutoksen summa.

Vuonna 2025 asuntojen arvot olivat enää lievästi miinuksella, ja Helsingissä sekä Tampereella jo niukasti plussalla, joten kokonaistuotto nousi lähemmäs vuokratuottoa. Pitkällä aikavälillä vuokratuotto on tuoton vakaa osa ja arvonmuutos sen heiluva osa.

Tämä selittää, miksi maltillinenkin vuokratuotto voi olla hyvä sijoitus pitkällä aikavälillä ja miksi pelkkä tuottoprosentti ei kerro koko kuvaa.

Miten vuokratuotto lasketaan?

Bruttotuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla. Nettotuotto vähentää kulut ja lisää hintaan varainsiirtoveron.

Bruttotuoton kaava

Bruttotuotto saadaan jakamalla vuoden vuokratulo velattomalla hinnalla ja kertomalla sadalla. Esimerkiksi 700 euron kuukausivuokra on vuodessa 8 400 euroa, ja 150 000 euron velattomalla hinnalla bruttotuotoksi tulee 5,6 prosenttia.

Bruttotuotto sopii nopeaan karsintaan, kun selaat ilmoituksia. Älä kuitenkaan tee ostopäätöstä sen varassa, koska se ohittaa vastikkeet ja veron.

Nettotuoton kaava

Nettotuotossa vuokrasta vähennetään hoitovastike, erotus kerrotaan kahdellatoista ja jaetaan velattoman hinnan ja varainsiirtoveron summalla. Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta.

Rahoitusvastiketta ei vähennetä nettotuotossa, koska se on lainanlyhennystä eikä kulua. Se kuuluu erilliseen kassavirtalaskelmaan. Saman laskutavan saa valmiina vuokratuottolaskurista, joka lisää veron ja erottaa kassavirran automaattisesti.

Esimerkki: 700 euron vuokrasta vähennetään 120 euron hoitovastike, jolloin jää 580 euroa kuukaudessa eli 6 960 euroa vuodessa. Kun 150 000 euron velattomaan hintaan lisätään varainsiirtovero 2 250 euroa, nettotuotoksi tulee noin 4,6 prosenttia. Sama bruttotuotto oli 5,6 prosenttia, joten kulut veivät yhden prosenttiyksikön.

Oman pääoman tuotto

Velkavipu nostaa tuottoa omalle rahalle. Oman pääoman tuotto saadaan jakamalla vuosituotto sijoitetulla omalla rahalla, kun vuokrasta on vähennetty vastikkeet ja lainan korot.

Esimerkki: 150 000 euron asunto 70 prosentin lainalla. Omaa rahaa menee 47 250 euroa varainsiirtovero mukaan lukien. Vipu nostaa nettotuoton 4,6 prosentista 8,3 prosenttiin, koska vuokratuotto ylittää lainan koron.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki. Korko Suomen Pankin tammikuun 2026 keskikorosta 2,90 prosenttia. Vipu nostaa tuottoa vain, kun vuokratuotto ylittää lainan koron.

Velkavipu leikkaa molempiin suuntiin. Jos korko nousee yli vuokratuoton tai asunto on tyhjillään, tappio kohdistuu omaan rahaan moninkertaisena.

Lainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Suomen Pankin mukaan uuden asuntolainan keskikorko vaihteli tammikuussa 2026 viitekoron pituuden mukaan näin:

Suomen Pankki, rahalaitostilasto, tammikuu 2026. Korko sisältää viitekoron ja marginaalin.

Vain marginaaliin voi vaikuttaa neuvottelemalla. Uusien lainojen keskimarginaali oli 0,52 prosenttia. Lyhyt viitekorko on nyt halvin, mutta tarkistuu useammin ja tuo kassavirtaan enemmän heiluntaa.

Korkoriski on Suomessa lähes väistämätön. Viitekorkona oli euribor 94 prosentissa uusista asuntolainoista, joten koron nousu välittyy lainaan lähes poikkeuksetta. Kun vuokratuotto ylittää koron, vipu kasvattaa tuottoa; nousevassa korossa se kääntyy nopeasti sijoittajaa vastaan.

Sijoitusasuntolaina on oma lajinsa. Sen kanta oli 9,1 miljardia euroa helmikuussa 2026, ja lähes puolella laina-aika oli alle 20 vuotta. Lyhyt laina tarkoittaa suurempaa kuukausierää ja heikompaa kassavirtaa, vaikka tuottoprosentti ei muutu.

Vuokratuotto vai kassavirta

Tuotto ja kassavirta ovat eri asioita. Asunto voi olla paperilla tuottava mutta silti syödä rahaa joka kuukausi, kun lainanlyhennys lasketaan mukaan.

Saman 70 prosentin lainan kassavirta näyttää tältä, kun laina-aika on 20 vuotta:

Asuntoanalyysin laskuesimerkki. Pohjana 105 000 euron laina, Suomen Pankin tammikuun keskikorko 2,90 prosenttia ja Verohallinnon 30 prosentin pääomatulovero. Korko ja hoitovastike ovat vähennyskelpoisia, lainanlyhennys ei.

Nettotuotto on 4,6 prosenttia ja oman pääoman tuotto 8,3 prosenttia, mutta kassavirta on silti 209 euroa miinuksella. Lyhennys ei ole kulua vaan kasvattaa omaa pääomaa, joten erotus on pakkosäästämistä. Se on silti katettava omasta taskusta joka kuukausi.

Realistinen laskelma varaa lisäksi kunnossapitoon noin 0,5-1 prosenttia asunnon arvosta vuodessa. Tuleva putkiremontti nostaa rahoitusvastiketta ja painaa kassavirtaa lisää, joten yhtiön korjausvelka kuuluu tuottolaskelmaan.

Yleisimmät laskuvirheet

Tavallisin virhe on laskea tuotto myyntihinnasta velattoman hinnan sijaan. Tällöin velkaisen yhtiön asunto näyttää aiheettoman tuottoisalta, koska yhtiölainaosuus jää laskennan ulkopuolelle.

Toinen virhe on vanha kahden prosentin verokanta, jota osa verkon laskureista yhä käyttää. Kolmas on rahoitusvastikkeen laskeminen kuluksi, mikä painaa tuoton keinotekoisen matalaksi.

Miten tuotto vaihtelee kaupungeittain?

Kasvukeskuksissa laskennallinen tuotto on matalampi ja pienemmissä kaupungeissa korkeampi. Ero johtuu siitä, että hinnat eroavat enemmän kuin vuokrat.

Laskennallinen nettotuotto kaupungeittain

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: alueen keskineliövuokra miinus kerrostaloyhtiöiden keskimääräinen hoitovastike 5,21 €/m², jaettuna vanhojen kerrostalo-osakkeiden keskihinnalla varainsiirtoveroineen. Lähteet: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2026Q1; asunto-osakeyhtiöiden talous, 2025; osakeasuntojen hinnat, 2025. Ei sisällä remontteja eikä tyhjiä kuukausia.

Taulukon ääripäät kertovat logiikan. Helsingissä neliöstä maksetaan lähes viisinkertainen hinta Kouvolaan verrattuna, mutta vuokra on vain noin kaksinkertainen, joten laskennallinen tuotto jää selvästi matalammaksi.

Kaupunkien tuottojärjestys

Sijoittajan kannalta paras kaupunki ei ole pelkkä tuottoprosentti. Suomen Vuokranantajien ja Pellervon taloustutkimuksen kaupunkirankingissa vertaillaan 27 kaupunkia seitsemällä mittarilla, joihin kuuluvat vuokrien ja hintojen kehitys sekä markkinointiajat (Suomen Vuokranantajat, 2025).

Vuoden 2025 vertailussa Rovaniemi nousi ykköseksi ja syrjäytti Tampereen, Oulu oli toinen ja pääkaupunkiseutu putosi listalla. Sijoittajaraha hakeutuu sinne, missä laskennallinen tuotto on korkein ja vuokrakysyntä kasvaa.

Järjestys ei siis nojaa pelkkään tuottoprosenttiin, vaan myös asuntojen markkinointiaikoihin ja alueen väestökehitykseen. Tämä on hyödyllinen muistutus: korkea hetkellinen tuotto on heikko, jos asunto seisoo tyhjänä ja paikkakunta menettää asukkaita. Sijoittajan kannattaa katsoa tuoton lisäksi väestöennustetta ja vuokra-asuntojen kysyntää.

Tuoton ja riskin suhde

Pienen kaupungin korkea laskennallinen tuotto ei ole ilmaista rahaa. Siihen on hinnoiteltu hintariski, tyhjät kuukaudet ja ohuemmat vuokramarkkinat.

Suuressa kaupungissa tuotto on matalampi, mutta asunto on todennäköisemmin vuokrattuna ja helpommin myytävissä. Oikea tuottotaso on se, joka korvaa juuri sen kohteen riskit.

Vaikuttaako asunnon koko tuottoon?

Pienempi asunto tuottaa suhteellisesti enemmän, koska sen neliövuokra on korkeampi. Vastapainona vuokralaisten vaihtuvuus on suurempi.

Yksiö, kaksio vai kolmio

Neliövuokra laskee asunnon koon kasvaessa. Helsingissä yksiöiden keskineliövuokra oli 25,0 euroa, kaksioiden 18,0 euroa ja kolmioiden tai sitä suurempien 17,0 euroa (Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2025Q4).

Korkeampi neliövuokra tarkoittaa yksiössä parasta bruttotuottoa. Kaksio on usein tasapaino tuoton ja vakauden välillä, ja kolmiossa tuotto on matalin mutta vuokrasuhteet pisimmät.

Vaihtuvuuden kustannus

Yksiön korkea tuotto syö osansa vaihtuvuudessa. Jokainen muutto tuo tyhjiä kuukausia, siivouksen ja uuden vuokralaisen etsinnän.

Ammattisijoittajienkin asunnoista osa on aina tyhjillään: asuntosalkkujen käyttöaste oli 93,5 prosenttia vuonna 2025 (KTI Kiinteistöindeksi, 2026). Siksi tuottolaskelmaan kannattaa varata vähintään puolen kuukauden tyhjäkäynti vuodessa.

Yksi tyhjä kuukausi vuodessa leikkaa vuokratulosta runsaat kahdeksan prosenttia. Se voi viedä korkeankin laskennallisen tuoton tavanomaiselle tasolle, joten vaihtuvuus on syytä hinnoitella mukaan etenkin pienissä asunnoissa ja muuttovoittoalueiden ulkopuolella.

Mitä tuottoluvut eivät kerro?

Laskennallinen tuotto näyttää nykyhetken. Suurimmat yllätykset eli taloyhtiön remontit ja vuokratason muutokset jäävät sen ulkopuolelle.

Tulevat remontit

Yksikään tuottoprosentti ei kerro, milloin talossa on edessä iso remontti. Perinteinen putkiremontti maksoi noin 1 000 euroa huoneistoneliöltä vuonna 2025, eli 50 neliön asunnossa noin 50 000 euroa (Kiinteistöliitto, 2025).

Se on monessa kohteessa lähes puolet asunnon velattomasta hinnasta. Remontti nostaa rahoitusvastiketta vuosiksi ja voi painaa nettotuoton hetkellisesti nollaan, joten tuottolaskelma ilman remonttiarviota on optimistinen yläraja.

Korjausmenetelmä heiluttaa tätä iskua moninkertaisesti.

Suomen Kiinteistöliitto, korjausrakentamisbarometri syksy 2025 (pääkaupunkiseudulla perinteinen noin 1 100, muualla noin 890 €/m²).

Remonttien todennäköisyyttä voi myös arvioida. Tilastokeskuksen mukaan kymmenen vuoden remontteja suunnitelleista taloyhtiöistä 17 prosenttia ilmoitti kattoremontin, 15 julkisivu- tai käyttövesiremontin, 14 lämmityksen uusimisen ja 12 prosenttia viemäriremontin.

Talon rakennusvuosi ennakoi remonttitarvetta: 1960- ja 1970-luvun kerrostaloissa putki-, julkisivu- ja ikkunaremontit ovat usein edessä lähivuosina, kun taas 2000-luvun talossa ne ovat kauempana. Tuottolaskelma kannattaa tehdä erikseen ennen ja jälkeen tiedossa olevan remontin.

Kahdesta samanhintaisesta asunnosta parempi sijoitus on se, jonka taloyhtiössä isot remontit on jo tehty. Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit asuntoilmoituksesta rakennusosittain, jolloin ne saa mukaan tuottolaskelmaan.

Vuokratason kehitys

Tuottolaskelma olettaa vuokran pysyvän ennallaan, mutta näin ei aina ole. Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteiset vuokrat laskivat koko maassa 0,8 prosenttia loppuvuonna 2025, ensimmäistä kertaa vuoteen 2015 ulottuvassa tilastohistoriassa.

Vuoden 2026 alkuvuonna vuokrat nousivat koko maassa 0,1 prosenttia, mutta pääkaupunkiseudulla ne laskivat 0,4 ja muualla Suomessa nousivat 0,4 prosenttia. Alueet eriytyvät yhä.

Vapaarahoitteinen vuokra liikkuu eri tahtiin kuin säännelty. ARA-asunnoissa vuokrat nousivat samaan aikaan pääkaupunkiseudulla 3,4 ja muualla 2,4 prosenttia, kun vapaarahoitteinen taso oli laskussa. Sijoittajaa koskee vapaarahoitteinen vuokra.

Myös sijoittajien näkymät ovat varovaisemmat. Suomen Vuokranantajien barometrissa keväällä 2026 ostoaikeita oli 25,5 prosentilla vastaajista, ja osuus kääntyi laskuun ensimmäistä kertaa kolmeen vuoteen.

Vuokrakehitys ei ole kaikkialla samanlaista. Lasku painottui suuriin kaupunkeihin, kun taas osassa pienempiä paikkakuntia vuokrat yhä nousivat. Siksi sivulta löytyvä tuottotaulukko on suuntaa antava, ei lupaus: oman kohteen vuokra kannattaa tarkistaa alueen toteutuneista vuokrista ennen ostopäätöstä.

Verotuksen vaikutus

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan Verohallinnon mukaan 30 prosentin vero ja yli 30 000 euron tuloista 34 prosenttia. Vero pienentää käteen jäävää tuottoa, mutta hoitovastikkeen ja korkojen vähennykset lieventävät sitä.

Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö sen. Ero on käsitelty sivulla rahoitusvastike, tuloutus ja rahastointi, ja se voi olla satoja euroja vuodessa.

Kalustetusta asunnosta saa vähentää kaavamaisen kalustevähennyksen ilman tositteita: 40 euroa kuukaudessa yksiöstä ja 60 euroa kaksiosta tai suuremmasta, eli kaksiossa 720 euroa vuodessa.

Myyntivoiton verotus

Myös myynnin vero kannattaa laskea ennen ostoa. Verohallinnon mukaan sijoitusasunnon myyntivoitto on pääomatuloa, eli vero on 30 prosenttia ja yli 30 000 euron voitoista 34 prosenttia.

Esimerkki: 100 000 euron myyntihinnasta vähennetään 70 000 euron ostohinta, 10 000 euron perusparannus ja 1 000 euron myyntikulut. Luovutusvoitto on 19 000 euroa ja vero siitä 5 700 euroa.

Oman vakituisen asunnon kahden vuoden verovapaus ei koske vuokrattua sijoitusasuntoa. Sijoittaja maksaa siis täyden myyntivoittoveron, toisin kuin asunnossaan itse asunut. Tämä on yleinen virhekäsitys.

Usein kysytyt kysymykset

Kumpi kertoo enemmän, brutto- vai nettovuokratuotto?

Nettotuotto. Bruttotuotto on nopea karsintaluku, mutta se jättää hoitovastikkeen ja varainsiirtoveron huomiotta, joten se näyttää aina todellista paremmalta. Nettotuotto vähentää kulut ja lisää hintaan veron, joten se kuvaa todellista tuottoa ja tekee eri kohteista vertailukelpoisia. Käytä bruttotuottoa selailuun ja nettotuottoa ostopäätökseen.

Onko seitsemän prosentin tuotto aina parempi kuin neljän?

Ei välttämättä. Korkea laskennallinen tuotto sijaitsee yleensä pienemmillä paikkakunnilla, joilla hintariski, tyhjät kuukaudet ja ohuemmat vuokramarkkinat ovat suuremmat. Korkea tuotto on korvaus tästä riskistä, ei ilmaista rahaa. Kasvukeskuksen neljän prosentin tuotto voi olla parempi sijoitus, jos asunto on lähes aina vuokrattuna ja helposti myytävissä.

Lasketaanko vuokratuotto velattomasta hinnasta vai myyntihinnasta?

Velattomasta hinnasta. Myyntihinta kertoo vain osakkaalle maksettavan osan, ja yhtiölainaosuus on yhtä todellista ostohintaa. Jos tuoton laskee myyntihinnasta, velkaisen taloyhtiön asunto näyttää aiheettoman tuottoisalta. Velaton hinta tekee eri tavoin velkaantuneista kohteista vertailukelpoisia, ja varainsiirtovero lasketaan myös velattomasta hinnasta.

Miten taloyhtiön remontit muuttavat vuokratuottoa?

Iso remontti voi muuttaa tuoton kertaheitolla. Perinteinen putkiremontti maksoi noin 1 000 euroa huoneistoneliöltä vuonna 2025, mikä on 50 neliön asunnossa noin 50 000 euroa. Remontti nostaa rahoitusvastiketta vuosiksi ja voi painaa nettotuoton hetkellisesti nollaan. Siksi kahdesta samanhintaisesta asunnosta parempi sijoitus on se, jossa isot remontit on jo tehty.