Sijoitusasuntolaina

Sijoitusasuntolaina on laina, jolla ostat vuokrattavan asunnon. Verotuksessa se on tulonhankkimisvelka, jonka korot saa vähentää täysimääräisesti pääomatuloista, kun asunnosta peritään käypää vuokraa. Pankki vaatii sijoitusasuntoon yleensä suuremman omarahoitusosuuden kuin omaan asuntoon. Korkovähennys on sijoittajan etu, joka oman vakituisen asunnon ostajalta poistui kokonaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 19.7.2026.

Mikä sijoitusasuntolaina on?

Sijoitusasuntolaina on laina, jolla ostat vuokrattavan asunnon. Verotuksessa se on tulonhankkimisvelka, koska ostettu asunto hankkii sinulle vuokratuloa.

Tulonhankkimisvelka

Tulonhankkimisvelka tarkoittaa lainaa, joka hankkii verotettavaa tuloa. Sijoitusasuntolaina kuuluu tähän ryhmään, koska asunto tuottaa vuokratuloa. Tämä erottaa sen oman asunnon lainasta.

Ryhmittely vaikuttaa suoraan verotukseen. Tulonhankkimisvelan korot saa vähentää, oman asunnon korkoja ei. Tästä syystä sijoittaja hyötyy lainasta verotuksessa.

Laina kohdistuu asuntoon, joka kerryttää tuloa. Pidä siksi laina ja asunto selkeästi vuokrauskäytössä. Näin korkovähennys säilyy koko vuokrausajan.

Ero oman asunnon lainaan

Oman asunnon laina rahoittaa omaa asumista, ei tulonhankintaa. Sen korkoja ei saa enää vähentää verotuksessa. Sijoitusasuntolaina toimii tässä eri tavalla.

Pankki myös arvioi sijoitusasuntolainan eri tavalla kuin oman asunnon lainan. Se katsoo asunnon vuokratuottoa ja sijoittajan kokonaistilannetta. Ehdot voivat siksi olla tiukemmat.

Käytännössä sijoittaja tarvitsee enemmän omaa rahaa ja vakuutta. Varaudu tähän jo ennen ostoa. Omarahoitus ja vakuus ratkaisevat, paljonko lainaa lopulta saat.

Kenelle laina sopii

Sijoitusasuntolaina sopii sijoittajalle, joka perii asunnosta käypää vuokraa. Käypä vuokra on verottajan ehto korkovähennykselle. Liian matala vuokra voi viedä vähennyksen.

Laina sopii myös tilanteeseen, jossa oma asunto siirtyy vuokralle. Tällöin asuntolaina muuttuu tulonhankkimisvelaksi. Korot tulevat vähennyskelpoisiksi vuokrauksen alkaessa.

Mieti ennen lainaa, kuinka vakaata vuokratuloa odotat. Vakaa vuokra kattaa lainanhoidon ja pienentää riskiä. Laske tyhjät kuukaudet ja mahdolliset vuokranalennukset aina mukaan etukäteen.

Saako sijoitusasuntolainan korot vähentää?

Saa, ja täysimääräisesti. Sijoitusasuntolainan korot ovat tulonhankkimisvelan korkoja, jotka vähennetään pääomatuloista kokonaan, kun asunnosta peritään käypää vuokraa.

Täysimääräinen vähennys

Sijoitusasuntolainan korot vähennetään pääomatuloista täysimääräisesti. Vähennys koskee kaikkia pääomatuloja, kuten vuokra- ja myyntivoittotuloja. Tämä on sijoittajan suurin verohyöty lainassa.

Vähennyksen ehtona on, että asunnosta peritään käypää vuokraa. Käypä vuokra tarkoittaa alueen tavanomaista vuokratasoa. Liian matala vuokra voi poistaa vähennysoikeuden.

Verottaja merkitsee korot usein valmiiksi veroilmoitukseen. Tarkista silti, että vähennys on mukana. Korjaa puuttuva korko itse, jottei vähennys jää saamatta.

Vertailu omaan asuntoon

Sijoitusasunnon ja oman asunnon korkovähennys eroavat täysin. Oman vakituisen asunnon korkovähennys poistui kokonaan vuonna 2023. Sijoitusasunnossa vähennys säilyi täysimääräisenä.

Verohallinto ja Veronmaksajain Keskusliitto. Vähennyksen ehtona on käyvän vuokran periminen.

Ero on sijoittajan etu. Sama korko tuo verohyödyn vuokrauksessa, mutta ei omassa asunnossa. Huomioi tämä, kun vertaat asumista ja sijoittamista.

Korkovähennys ei silti tee sijoittamisesta automaattisesti omaa asuntoa parempaa. Se vain pienentää sijoituksen lainakulua verotuksessa. Vertaa aina koko tuottoa ja riskiä, älä pelkkää verohyötyä.

Jos pääomatuloja ei riitä

Joskus korot ovat suuremmat kuin pääomatulot. Tällöin syntyy alijäämä eli pääomatulolajin tappio. Osa alijäämästä hyvitetään ansiotulojen verosta.

Tätä hyvitystä kutsutaan alijäämähyvitykseksi. Se pienentää ansiotuloista maksettavaa veroa, vaikka pääomatuloja ei olisi. Näin koron verohyöty ei jää kokonaan saamatta.

Verohallinnon mukaan alijäämästä hyvitetään 30 prosenttia ansiotulojen verosta. Osuus vastaa pääomatuloveroprosenttia, joten koron verohyöty on käytännössä sama riippumatta tulolajista.

Hyvityksellä on yläraja. Sitä saa enintään 1 400 euroa henkilöä kohti vuodessa, ja puolisot yhteensä 2 800 euroa. Yksi lapsi nostaa rajaa 400 eurolla ja kaksi tai useampi 800 eurolla.

Pidä kirjaa koroista ja vuokratuloista vuosittain. Selkeä kirjanpito varmistaa, että vähennys ja hyvitys menevät oikein. Kysy epäselvässä tilanteessa neuvoa verottajalta.

Esimerkki euroina

Korkovähennyksen arvon näkee parhaiten euroina. Oletetaan 120 000 euron laina ja neljän prosentin korko. Ensimmäisen vuoden korko on tällöin noin 4 800 euroa.

Tämän koron saa vähentää pääomatuloista täysimääräisesti. Pääomatulovero on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia ylittävältä osuudelta. Tässä esimerkissä pääomatulot jäävät alle rajan, joten verohyöty lasketaan 30 prosentin kannalla, eli se on noin 1 440 euroa vuodessa. Sama korko ei toisi vähennystä omassa asunnossa.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki. Pääomatulovero Verohallinnon mukaan 30 % enintään 30 000 euroon, 34 % sen ylittävältä osuudelta. Luvut ovat havainnollistavia.

Verohyöty kasvaa koron noustessa, koska vähennettävä korko on suurempi. Lasku näyttää, miksi korkovähennys on sijoittajalle tärkeä. Tee vastaava lasku omilla luvuillasi ennen ostoa.

Vähennettävät erät

Korko ei ole ainoa vuokratulosta vähennettävä erä. Verohallinnon mukaan hoitovastikkeen saa aina vähentää vuokratulosta. Rahoitusvastikkeen vähennys riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee sen kirjanpidossaan.

Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, sen saa vähentää vuokratulosta vuosikuluna. Jos vastike rahastoidaan, sitä ei saa vähentää, vaan se lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään vasta myyntivoitosta.

Verohallinto ja Veronmaksajain Keskusliitto. Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus ratkeaa taloyhtiön kirjanpidossa.

Ero ratkaisee sijoittajan verotuksen. Kerrostaloyhtiössä rahoitusvastike voi olla suurempi korollinen erä kuin pankkilaina, joten sen käsittely vaikuttaa tuottoon enemmän kuin oma laina. Yhtiön taloyhtiölaina ja korjausvelka kuuluvat siksi tuottolaskelmaan.

Paljonko omaa rahaa tarvitaan?

Sijoitusasuntoon tarvitaan yleensä enemmän omaa rahaa kuin omaan asuntoon. Pankki rahoittaa vain osan hinnasta, ja loput katat omalla rahalla tai lisävakuudella.

Lainakatto

Lainakatto rajaa, kuinka suuren osan asunnon hinnasta voit rahoittaa lainalla. Suomen Vuokranantajien mukaan lainakatto on yleisesti 90 prosenttia asunnon arvosta. Ensiasunnon ostajalle raja on 95 prosenttia.

Sijoittaja ei yleensä ole ensiasunnon ostaja, joten häntä koskee 90 prosentin raja. Käytännössä omaa rahaa tarvitaan vähintään kymmenesosa hinnasta. Korkeampi lainakatto pienentää tarvittavan oman rahan määrää.

Suomen Vuokranantajat. Vakuusarvo tarkoittaa sitä osaa hinnasta, jota vastaan pankki myöntää lainaa.

Lainakatto on yläraja, ei tae lainasta. Pankki päättää lopullisen lainan oman riskinarvionsa mukaan. Hyvä omarahoitus ja vakuus auttavat pääsemään lähelle kattoa.

Vakuusarvo

Pankki ei aina anna lainaa koko lainakaton verran. Sijoitusasunnon vakuusarvo on usein vain 70-75 prosenttia hinnasta. Loppuosa katetaan omalla rahalla tai lisävakuudella.

Vakuusarvo tarkoittaa sitä osaa hinnasta, jota vastaan pankki lainaa. Matala vakuusarvo nostaa tarvittavaa omarahoitusta. Varaudu tähän jo ennen tarjousta.

Lisävakuudeksi käy esimerkiksi toinen asunto tai muu omaisuus. Lisävakuus pienentää oman rahan tarvetta. Kysy pankilta, mitä vakuuksia se hyväksyy.

Oman rahan tarve

Laske oman rahan tarve ennen ostoa. Ota huomioon sekä omarahoitusosuus että ostoon liittyvät kulut. Varainsiirtovero ja remontit kasvattavat tarvittavaa summaa.

Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Vero alennettiin kahdesta prosentista lokakuussa 2023. Näin oman rahan tarve muodostuu 120 000 euron kohteessa:

Verohallinto (varainsiirtovero 1,5 %) ja Suomen Vuokranantajat (lainakatto). Puskuri tulee tämän päälle.

Jos pankki lainaa vain vakuusarvon verran eli 70-75 prosenttia, omaa rahaa tarvitaan ilman lisävakuutta noin 30 000-36 000 euroa. Lisävakuus pienentää tätä tarvetta.

Hyvä puskuri kattaa myös tyhjät kuukaudet ja yllättävät remontit. Älä sido kaikkea rahaa kiinni asuntoon. Puskuri pitää sijoituksen pystyssä huonompina aikoina.

Mitä suurempi oma rahoitusosuus, sitä pienempi lainakulu ja riski. Liian pieni omarahoitus taas tekee sijoituksesta herkän koronnousulle. Etsi tasapaino tuoton ja turvan välillä.

Miten pankki arvioi maksukyvyn?

Pankki testaa, kestääkö taloutesi lainan myös korkojen noustessa. Arvio tehdään varovaisilla oletuksilla korosta ja laina-ajasta.

Maksuvara

Suomen Vuokranantajien mukaan pankin tulee laskea maksukyky vähintään kuuden prosentin korolla. Laina-aikana käytetään enintään 25 vuotta. Nämä oletukset ovat varovaisia tarkoituksella.

Varovainen laskenta varmistaa, että lainanhoito onnistuu myös korkojen noustessa. Tee sama laskelma itse ennen ostoa. Näin tiedät, kestääkö kassavirta korkeammankin koron.

Laske mukaan myös vastikkeet ja tyhjät kuukaudet. Pelkkä korko ei kerro koko lainanhoidon kustannusta. Realistinen laskelma estää ylivelkaantumisen.

Vuokratuotto ja lainakulu

Sijoituksen kannattavuus riippuu siitä, kattaako vuokra lainakulut. Vertaa vuokratuottoa lainan korkoon ja lyhennykseen. Positiivinen erotus parantaa kassavirtaa.

Korkojen noustessa lainakulu voi ylittää vuokratuoton. Tällöin sijoittaja maksaa erotuksen omasta taskustaan. Varaudu tähän riittävällä puskurilla.

Vuokratuoton laskenta on käsitelty tarkemmin sivulla vuokratuotto. Laske tuotto aina velattomalla hinnalla ja kaikilla kuluilla. Näin saat realistisen kuvan sijoituksesta.

Lyhennystapa

Lainan voi lyhentää annuiteettina tai tasalyhennyksinä. Annuiteetissa kuukausierä pysyy samana, ja koron muuttuessa lyhennyksen osuus vaihtelee. Tasalyhennyksessä lyhennys on vakio ja korko pienenee ajan myötä.

Sijoittajalle tasalyhennys pienentää korkokuluja nopeammin. Annuiteetti taas pitää kuukausierän ennustettavana. Valitse tapa kassavirran ja riskinsietosi mukaan.

Mieti myös lyhennysvapaiden jaksojen tarve. Lyhennysvapaa keventää erää hetkellisesti, mutta kasvattaa korkokulua pitkällä aikavälillä. Käytä sitä harkiten, et automaattisesti.

Miten valmistaudut sijoitusasuntolainaan?

Hyvä valmistautuminen nopeuttaa lainapäätöstä ja parantaa ehtoja. Kokoa taloustietosi ja kilpailuta pankit ennen ostoa.

Korkotaso

Lainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Viitekorko, kuten euribor, vaihtelee markkinatilanteen mukaan. Marginaali sovitaan pankin kanssa.

Kiinteä korko tuo ennustettavuutta, vaihtuva korko taas mahdollisuuden matalampaan kuluun. Valitse korkotyyppi oman riskinsietosi mukaan. Pyydä useammasta pankista tarjous.

Korkosuojaus voi tasata vaihtuvan koron riskiä. Suojaus maksaa, mutta tuo ennustettavuutta korkojen noustessa. Punnitse sen hinta omaa riskinsietoasi vastaan.

Valmistautuminen

Selvitä ennen lainaneuvottelua oma rahatilanteesi ja luottotietosi. Kerää tiedot tuloista, veloista ja säästöistä. Hyvä valmistautuminen nopeuttaa lainapäätöstä.

Pyydä tarjous useammasta pankista ja vertaa marginaaleja. Pieni ero marginaalissa kertyy isoksi laina-aikana. Neuvottele myös laina-ajasta ja lyhennystavasta.

Hoida muut velat hallintaan ennen lainahakemusta. Vähäinen muu velka parantaa lainansaantia ja ehtoja. Hyvä maksuhistoria vakuuttaa pankin sinusta maksukykyisenä.

Korjausvelka ja laina

Taloyhtiön tulevat remontit vaikuttavat sijoituksen kuluihin ja lainantarpeeseen. Iso korjausvelka tarkoittaa tulevia vastikkeita lainakulun päälle. Arvioi remontit jo ennen ostoa.

Suuri tuleva remontti voi vaatia lisää lainaa tai isomman puskurin. Pankki huomioi tulevat vastikkeet maksukykyä arvioidessaan. Ota remonttiriski siksi mukaan jo lainaneuvotteluun.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön tulevat remontit asuntoilmoituksesta. Sijoitusasunnon remonttien verotus on käsitelty sivulla sijoitusasunnon remontit verotuksessa. Näin näet lainakulun ja remonttien kokonaiskuvan.

Usein kysytyt kysymykset

Saako sijoitusasuntolainan korot vähentää verotuksessa?

Saa, ja täysimääräisesti. Sijoitusasuntolaina on tulonhankkimisvelka, jonka korot vähennetään pääomatuloista kokonaan, kun asunnosta peritään käypää vuokraa. Vähennys koskee kaikkia pääomatuloja, ei vain vuokratuloa. Jos pääomatuloja ei ole tarpeeksi, syntyy alijäämä, josta osa hyvitetään ansiotulojen verosta alijäämähyvityksenä. Oman vakituisen asunnon korkovähennys sen sijaan poistui kokonaan vuonna 2023.

Paljonko omaa rahaa sijoitusasuntoon tarvitaan?

Yleensä enemmän kuin omaan asuntoon. Suomen Vuokranantajien mukaan lainakatto on yleisesti 90 prosenttia asunnon arvosta, joten omaa rahaa tarvitaan vähintään kymmenesosa. Käytännössä pankin antama vakuusarvo sijoitusasunnolle on usein vain 70-75 prosenttia hinnasta, jolloin omaa rahaa tai lisävakuutta tarvitaan enemmän. Lisävakuudeksi käy esimerkiksi toinen asunto. Varaudu lisäksi varainsiirtoveroon, joka on 1,5 prosenttia velattomasta kauppahinnasta, sekä remontteihin ja puskuriin.

Miten pankki arvioi sijoittajan maksukyvyn?

Pankki laskee maksukyvyn varovaisilla oletuksilla. Suomen Vuokranantajien mukaan laskelma tehdään vähintään kuuden prosentin korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla. Näin pankki varmistaa, että lainanhoito onnistuu myös korkojen noustessa. Tee sama laskelma itse ja ota mukaan korko, lyhennys, vastikkeet ja tyhjät kuukaudet. Realistinen laskelma kertoo, kestääkö kassavirta korkeammankin koron.

Muuttuuko oma asuntolaina sijoituslainaksi, jos vuokraan asunnon?

Kyllä. Kun omaan käyttöön ostettu asunto siirtyy vuokrauskäyttöön, velan käyttötarkoitus muuttuu ja asuntovelasta tulee tulonhankkimisvelkaa. Velan korot ovat täysimääräisesti vähennyskelpoisia siitä lähtien, kun vuokraat asunnon jollekin, jolta perit käypää vuokraa. Käytännössä korkovähennys siis palaa, vaikka se oman asunnon aikana puuttui. Muista periä käypää vuokraa, jotta vähennysoikeus säilyy.