Ta­lo­yh­ti­ön piha-alue

Taloyhtiön piha on yhtiön hallinnassa ja kunnossapidettävä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Osakas tarvitsee luvan pihan muuttamiseen, ja uusista rakennelmista päättää yhtiökokous. Naapuruussuhdelaki rajaa pihan häiriöitä, kuten melua, hajua ja savua. Taloyhtiö vastaa myös pihan lumitöistä ja liukkauden torjunnasta.

Kuka vastaa taloyhtiön pihasta?

Piha kuuluu taloyhtiön hallintaan, ja yhtiö huolehtii sen kunnossapidosta. Osakas vastaa vain asuntonsa sisäosista.

Piha on yhtiön aluetta

Piha ei ole osa osakehuoneistoa, jolla tarkoitetaan asunnon sisätiloja. Osakkaan kunnossapitovastuu eli vastuu asunnon ylläpidosta ja korjauksista kattaa siksi vain asunnon sisäosat. Kaikki muu, kuten piha ja sen rakenteet, jää taloyhtiön vastuulle.

Taloyhtiö pitää kunnossa nurmikon, istutukset, päällysteet, aidat, leikkivälineet ja ulkovalaistuksen. Vastuun voi siirtää osakkaalle vain yhtiöjärjestyksen määräyksellä, ei hallituksen päätöksellä. Vastuunjakotaulukko kokoaa eri kohteiden vastuunjaon yhteen.

Mitä piha-alueeseen kuuluu

Piha-alue kattaa kaikki asuinrakennusta ympäröivät ulkotilat. Näitä ovat nurmikot ja istutukset, kulkuväylät ja pysäköintialueet, leikkipaikka, jätekatos, aidat sekä pihan valaistus. Myös hulevesikaivot ja tukimuurit kuuluvat pihan rakenteisiin.

Taloyhtiön leikkipaikka on oma erityiskohteensa omine turvavaatimuksineen ja tarkastuksineen.

Nämä ulkotilat ovat lähes aina yhtiön kunnossapitovastuulla. Osakkaan hallintaan kuuluu vain se osa pihasta, jonka yhtiöjärjestys eli taloyhtiön sääntökirja on nimenomaisesti osoittanut hänen asunnolleen.

Oma piha vai yhteispiha

Oletuksena koko piha on kaikkien osakkaiden yhteisessä käytössä. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin määrätä osan pihasta yhden asunnon hallintaan. Tällainen oma piha on tavallinen alakerran asunnoissa.

Pelkkä pitkäaikainen käyttö ei synnytä hallintaoikeutta pihaan. Hallinta ei myöskään yksin siirrä kunnossapitovastuuta, vaan se vaatii erillisen määräyksen. Yksityiskohdat ratkeavat aina yhtiöjärjestyksestä, jota käsittelee yhtiöjärjestys taloyhtiössä.

Autopaikat lyhyesti

Autopaikat jaetaan joko yhtiöjärjestyksen mukaan tai yhtiön hallinnassa olevina paikkoina vuokrasopimuksella. Jaon on kohdeltava osakkaita yhdenvertaisesti, vaikka lopputulos ei aina olisi täysin tasainen.

Paikkoja ei voi rajata pelkästään talossa asuville, koska se sulkisi sijoittajaosakkaan ulkopuolelle. Autopaikkojen jonotusta ja jakoa käsittelee tarkemmin taloyhtiön autopaikat.

Autopaikkaan liittyvä sähköauton latauspiste on oma päätöksensä, josta yhtiökokous päättää erikseen. Latauksen toteutus ei saa asettaa osakkaita eriarvoiseen asemaan, ja sitä käsittelee taloyhtiön latauspiste.

Kuka päättää, mitä pihalla saa tehdä?

Päätösvalta jakautuu hallituksen ja yhtiökokouksen kesken hankkeen laajuuden mukaan. Pihaa muuttava osakas tarvitsee lisäksi yhtiön luvan.

Yhtiökokous vai hallitus

Tavanomaisesta hoidosta ja pienistä korjauksista vastaa hallitus. Esimerkiksi rikkoutuneen aidan vaihtaminen vastaavaan kuuluu kunnossapitoon, josta hallitus voi päättää itsenäisesti.

Uusi leikkipaikka, grillikatos, aita tai pihan päällystäminen on uudistus, josta päättää yhtiökokous. Tavallinen enemmistö riittää, kun kustannus ei nouse kohtuuttoman suureksi ja taso pysyy tavanomaisena.

Jos hanke hyödyttää vain osaa osakkaista ja käyttää yhtiön tiloja, päätös vaatii kahden kolmasosan enemmistön. Tällöin kustannukset peritään yleensä vain hankkeeseen suostuneilta osakkailta.

Kiireellisen korjauksen, kuten myrskyssä kaatuneen puun poiston, hallitus voi teettää heti. Suunnitelmalliset uudistukset viedään sen sijaan yhtiökokoukseen talousarvion yhteydessä.

Osakkaan omat muutokset

Piha on taloyhtiön tiloja, joten osakas tarvitsee muutoksiin yhtiön luvan. Hakemus tehdään etukäteen kirjallisesti hallitukselle, eikä työtä saa aloittaa ilman lupaa. Lupaan voidaan liittää ehtoja.

Lupa tarvitaan esimerkiksi trampoliinille, pysyvälle istutukselle tai rakennelmalle yhteispihalle. Omalla hallitulla pihalla saa istuttaa kukkia vapaasti, mutta pysyvä rakennelma voi vaatia myös kunnan rakentamisluvan.

Rakentamisluvan tarve riippuu rakennelman koosta ja kunnan rakennusjärjestyksestä. Iso katos vaatii yleensä luvan, kun taas pieni rakennelma voi olla luvasta vapaa. Asia kannattaa varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta ennen työn aloittamista.

Ilman lupaa tehty rakennelma voidaan joutua poistamaan. Taloyhtiö voi vaatia osakasta palauttamaan pihan ennalleen omalla kustannuksellaan, jos muutos on tehty luvatta tai lupaehtojen vastaisesti.

Yhdenvertaisuus ohjaa

Jokainen päätös on tehtävä osakkaita yhdenvertaisesti kohdellen. Jos yksi osakas saa luvan rakennelmaan pihalle, samaan on oikeus muillakin vastaavassa tilanteessa. Näin estetään yksittäisen osakkaan suosiminen toisten kustannuksella.

Yhdenvertaisuus rajoittaa kaikkia pihaa koskevia päätöksiä autopaikoista lupiin. Periaatetta käsittelee tarkemmin yhdenvertaisuus taloyhtiön hankkeissa.

Mitä pihalla saa ja ei saa tehdä?

Pihalla saa elää tavanomaisesti, kunhan naapurille ei aiheudu kohtuutonta haittaa. Häiriöiden rajat tulevat naapuruussuhdelaista.

Grillaus pihalla ja parvekkeella

Parveke on osakkaan hallinnassa, ja tavanomainen grillaus kuuluu asumiseen. Sähkö- ja kaasugrilli on sallittu, mutta hiili- ja kertakäyttögrilli on avotulta, jota ei paloturvallisuussyistä sallita parvekkeella.

Taloyhtiö voi kieltää grillaamisen turvallisuussyistä. Kielto on kuitenkin vahvistettava yhtiökokouksessa, sillä pelkkä hallituksen päätös ei sido asukkaita. Sama koskee muita todellisia rajoituksia pihan käyttöön.

Moni taloyhtiö hankkii pihalle yhteisen kaasugrillin, jolloin avotulen riski poistuu kokonaan. Yhteisen grillipaikan sijainti ja käyttöajat kirjataan tällöin järjestyssääntöihin.

Lemmikit ja melu

Naapuruussuhdelaki kieltää kohtuuttoman rasituksen, kuten jatkuvan melun, hajun tai savun. Sallittuja meluamisaikoja ei ole, vaan aina arvioidaan, onko haitta kohtuuton.

Koirat on pidettävä kytkettyinä yhteisillä alueilla, ja jätökset on kerättävä pois. Järjestyssäännöt voivat täydentää näitä pihan pelisääntöjä, mutta ne eivät voi kumota lakia.

Tupakointi pihalla ja parvekkeella

Taloyhtiö voi kieltää tupakoinnin hallitsemillaan yhteisillä ulkoalueilla, kuten pihalla ja leikkipaikalla. Kiellosta päätetään yhtiökokouksessa.

Parvekkeita ja huoneistojen ulkotiloja koskevaa tupakointikieltoa taloyhtiö voi hakea kunnalta. Kunta voi määrätä kiellon laissa säädetyin edellytyksin, jos savu leviää herkästi naapuriin eikä sitä voida rakenteilla estää. Kiellon hakeminen ja ehdot ratkeavat kunnassa, kun kyse on tupakointikiellosta taloyhtiössä.

Naapurin istutukset ja rajat

Naapurin puolelle ulottuvat juuret saa poistaa suoraan, jos niistä on haittaa. Rajan yli riippuvat oksat saa poistaa vasta, kun naapurille on varattu tilaisuus poistaa ne itse. Sama koskee kahden taloyhtiön välistä rajaa.

Rakennelmaa ei saa tehdä pääasiassa naapurin haittaamiseksi. Rajariidoissa kannattaa ensin neuvotella, ja viime kädessä asia ratkaistaan käräjäoikeudessa.

Naapurin suostumuksella rajalle voi rakentaa yhteisen aidan, jonka kustannukset jaetaan. Ilman sopimusta aita rakennetaan oman tontin puolelle.

Tavaroiden säilytys ja kulkuväylät

Piha on yksityisaluetta, joten tavaroita ei saa jättää sinne ilman lupaa. Taloyhtiö voi osoittaa erilliset paikat esimerkiksi polkupyörille ja lastenrattaille.

Pelastustie on pidettävä esteettömänä, eikä sille saa pysäköidä tai jättää tavaraa. Säilytystä ei silti saa rajoittaa kohtuuttomasti, jos se kuuluu tavanomaiseen asumiseen.

Yhteiset varastot ja pyörätelineet vähentävät tarvetta säilyttää tavaraa pihalla. Palavaa tavaraa ei saa varastoida rakennuksen seinustalle paloturvallisuuden vuoksi.

Mitä järjestyssäännöt voivat määrätä pihasta?

Järjestyssäännöt ohjaavat pihan päivittäistä käyttöä ja sitovat kaikkia asukkaita. Ne eivät voi kumota lakia tai yhtiöjärjestystä.

Mitä säännöt kattavat

Järjestyssäännöt koskevat tavallisesti lemmikkejä, grillausta, tavaroiden säilytystä, melua ja yhteisten alueiden käyttöä. Ne sitovat kaikkia asukkaita, myös vuokralaisia.

Hallitus soveltaa sääntöjä osana tavanomaista hallintoa. Selkeät säännöt tuovat pihan käyttöön ennakoitavuutta ja vähentävät naapureiden välisiä riitoja.

Sääntöjen rajat

Säännöillä ei voi ohittaa lakia eikä yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Rajoitusten on oltava asiallisia ja yhdenvertaisia, eivätkä ne saa estää kohtuuttomasti tavanomaista pihan käyttöä.

Sääntö ei myöskään korvaa yhtiökokouksen päätöstä todellisesta muutoksesta, kuten grillauskiellosta. Vähäinen rikkomus ei riitä järeisiin seuraamuksiin. Sääntöjä käsittelee laajemmin taloyhtiön järjestyssäännöt.

Sääntöjen noudattaminen

Järjestyssääntöjen noudattamista valvoo hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa. Toistuvasta häiriöstä annetaan yleensä ensin huomautus ja sitten kirjallinen varoitus.

Vakava ja jatkuva häiriö voi äärimmillään johtaa huoneiston ottamiseen taloyhtiön hallintaan. Kynnys on kuitenkin korkea, ja se koskee vain törkeää tai toistuvaa rikkomusta.

Kuka vastaa pihan talvikunnossapidosta?

Talvella pihan lumityöt ja hiekoitus ovat taloyhtiön vastuulla. Vastuu on korostunut eikä siirry huoltoyhtiölle, vaikka työ ulkoistettaisiin.

Vastuu on taloyhtiöllä

Tontin omistajana taloyhtiö vastaa lumen ja liukkauden poistamisesta pihalla, kulkuväylillä ja kiinteistön edustan jalkakäytävällä. Velvollisuus on ympärivuorokautinen, joten myös yöllä syntyvään jäähän on reagoitava.

Kunnossapidon huolellisuusvelvoite on tavallista tiukempi. Huoltoyhtiön käyttö ei poista taloyhtiön vastuuta vahingonkärsijää kohtaan, vaikka yhtiö voi periä korvausta huoltoyhtiöltä sopimuksen perusteella. Valvonta jää hallituksen tehtäväksi.

Vastuu edellyttää lumen aurausta, hiekoitusta ja tarvittaessa jään poistoa. Hiekoituksen ajankohdat kannattaa dokumentoida, koska riitatilanteessa yhtiön on osoitettava huolehtineensa kunnossapidosta.

Jos joku liukastuu

Jos joku liukastuu ja loukkaantuu, taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen. Vastuu koskee ketä tahansa, myös naapuria, postinjakajaa tai vierailijaa. Vahingot voivat olla suuria, joten kiinteistön vakuutus kannattaa varmistaa.

Korkein oikeus on katsonut taloyhtiön vastuulliseksi, kun liukkaus oli ennakoitavissa eikä aluetta ollut hiekoitettu tai merkitty. Tyypillisessä liukastumisessa todistustaakka kääntyy taloyhtiölle. Loukkaantuneen oma huolimattomuus voi kuitenkin alentaa korvausta.

Korvaus voi kattaa sekä henkilövahingon että ansionmenetyksen. Taloyhtiö välttää vastuun vain osoittamalla toimineensa riittävän huolellisesti sääolot huomioon ottaen.

Talkoopoikkeus pienessä yhtiössä

Pieni taloyhtiö voi sopia talvikunnossapidon talkootyönä. Silloin talkoisiin suostunut osakas ei yleensä saa korvausta liukastumisesta, kuten korkein oikeus on todennut.

Talkoojärjestely on päätettävä yhtiökokouksessa, eikä osakasta voi pakottaa siihen. Käytännössä malli toimii vain pienissä yhtiöissä, joissa asukkaat hoitavat pihan itse. Isommassa yhtiössä työ ostetaan huoltoyhtiöltä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa taloyhtiön pihasta?

Pihasta vastaa taloyhtiö, koska piha on yhtiön hallinnassa eikä osa osakehuoneistoa. Osakas vastaa vain asuntonsa sisäosista. Vastuu voi siirtyä osakkaalle vain, jos yhtiöjärjestyksessä on siitä nimenomainen määräys.

Saako osakas rakentaa tai istuttaa taloyhtiön pihalle?

Kyllä, mutta yhteispihalle rakentaminen ja pysyvät istutukset vaativat taloyhtiön luvan. Osakas toimittaa hallitukselle kirjallisen hakemuksen ennen töiden alkua, ja lupaan voi liittyä ehtoja. Oman hallinnan piirissä olevalla pihalla kukkien istutus on vapaampaa, joskin kiinteä rakennelma voi edellyttää myös kunnan lupaa.

Voiko taloyhtiö kieltää grillaamisen pihalla tai parvekkeella?

Grillaamisen voi kieltää, mutta pätevä kielto edellyttää yhtiökokouksen vahvistuksen; hallituksen oma päätös ei riitä sitomaan asukkaita. Hiili- ja kertakäyttögrilli on avotulta, jonka käyttöä parvekkeella ei paloturvallisuussyistä sallita. Sähkö- ja kaasugrillin tavanomainen käyttö on yleensä sallittua.

Kuka on vastuussa, jos joku liukastuu taloyhtiön pihalla?

Liukastumisesta vastaa yleensä taloyhtiö, jolla on korostunut velvollisuus huolehtia lumitöistä ja hiekoituksesta. Huoltoyhtiön käyttö ei poista tätä vastuuta. Poikkeuksena pieni taloyhtiö voi sopia talkookunnossapidosta, jolloin talkoisiin suostunut osakas ei yleensä saa korvausta.