Avaintiedot
- Hiljainen myynti on asunnon myyntiä ilman julkista ilmoitusta, välittäjän omalle ostajaverkostolle.
- Myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus pätevät samoin kuin julkisessa myynnissä.
- Ostaja saa vähemmän tietoa, joten taloyhtiön kunto ja korjausvelka on tutkittava huolella.
Asunnon hiljainen myynti
Asunnon hiljainen myynti tarkoittaa myyntiä ilman julkista markkinointia. Kohdetta ei ilmoiteta Oikotiessä eikä Etuovessa. Välittäjä tarjoaa sitä omalle ostajaverkostolleen, eikä avoimia näyttöjä tai julkista tarjouskilpailua järjestetä.
Hiljaisessa myynnissä asunto vaihtaa omistajaa ilman julkista ilmoitusta. Ostaja näkee kohteen ennen muita, mutta myös vähemmällä tiedolla. Avointa tarjouskilpailua ei ole. Kuntotarkastus jää usein tekemättä. Laki ei silti kevennä myyjän eikä ostajan velvollisuuksia. Taloyhtiön kunto ja korjausvelka on tarkistettava itse, ennen kuin kauppaan sitoutuu.
Mitä asunnon hiljainen myynti tarkoittaa?
Hiljainen myynti on asunnon myyntiä ilman julkista ilmoitusta. Kohdetta ei mainosteta asuntoportaaleissa.
Myynti ilman julkista ilmoitusta
Tavallisessa myynnissä asunto näkyy Oikotiessä, Etuovessa ja lehdissä. Hiljaisessa myynnissä sitä ei ilmoiteta missään näistä. Välittäjä esittelee kohdetta vain omille kontakteilleen. Näin myyjä pysyy poissa julkisuudesta.
Nimitys vaihtelee toimistoittain. Puhutaan hiljaisesta myynnistä, off-market-myynnistä tai piilomyynnistä. Kyse on aina samasta asiasta. Asuntoa ei laiteta avoimeen markkinointiin.
Kenelle kohdetta tarjotaan
Ostajat pääsevät mukaan jättämällä välittäjälle yhteystietonsa. Osa tekee kirjallisen ostotoimeksiannon, jolloin ostaja maksaa välityspalkkion. Välittäjät pitävät listaa aktiivisista ostajista. Heille kohde tarjotaan ennen muita.
Osa välitysketjuista pitää erillistä listaa tulevista kohteista. Ostaja saa niistä tiedon ennen julkista markkinointia, jos on jättänyt hakuvahdin. Näin syntyy oma piiri, jonka sisällä kaupat tehdään. Ulkopuolinen ei niitä näe.
Ostotoimeksianto on ostajalle sitova sopimus. Siinä ostaja maksaa palkkion löytyneestä kohteesta. Tavallisemmin ostaja vain ilmoittaa toiveensa ilman kuluja.
Miten se eroaa julkisesta myynnistä
Julkinen ilmoitus tavoittaa suuren ostajajoukon. Hiljainen myynti tavoittaa vain harvat. Kohteesta annetaan usein vain osittaiset tiedot, kuten sisäkuvat ja pohjapiirros. Osoite voi jäädä kokonaan kertomatta.
Julkisessa myynnissä useat ostajat kilpailevat samasta kohteesta. Hiljaisessa myynnissä avointa tarjouskilpailua ei ole. Ostaja saattaa nähdä asunnon vain kerran. Vertailukohtia muihin tarjouksiin ei synny.
Tiedot pannaan piiloon tarkoituksella. Vähäinen tieto kuuluu hiljaisen myynnin ideaan. Ostajan on osattava kysyä oikeat asiat itse.
Miksi myyjä valitsee hiljaisen myynnin?
Syitä on useita. Yleisin niistä on yksityisyys.
Yksityisyys
Moni myyjä ei halua uteliaita naapureita tai vieraita kotiinsa. Avioero, kuolinpesä tai julkinen asema lisäävät tarvetta pysyä piilossa. Yksityisyys on selvästi yleisin syy hiljaiseen myyntiin.
Kalliit ja tunnetut kohteet myydään usein hiljaa. Silloin huomio kohdistuisi omistajaan, ei asuntoon. Myös keskeneräinen elämäntilanne voi olla syy pitää myynti piilossa.
Hinnan ja kysynnän testaus
Osa myyjistä testaa hintaa ennen julkista ilmoitusta. Huoneistokeskuksen mukaan hiljainen myynti antaa tavan arvioida asunnon arvoa ja kysyntää alustavasti. Julkista hinnanalennusta ei jää historiaan, jos kohde ei heti mene kaupaksi.
Testaaminen ei kuitenkaan takaa oikeaa hintaa. Ilman avointa kilpailua myyjä ei näe todellista maksuhalukkuutta. Hinta jää helposti arvaukseksi.
Hyödyt ja haitat vastakkain
Pienempi ostajajoukko tarkoittaa yleensä vähemmän tarjouksia. Vähemmän tarjouksia tarkoittaa usein matalampaa hintaa. Myös markkinoiden läpinäkyvyys kärsii. Myyjä ei näe, kuinka paljon kiinnostusta avoin myynti olisi tuonut.
Nopeus on ehdollinen etu. Kauppa on nopea vain, jos sopiva ostaja on jo valmiina. Muuten hiljainen myynti on usein hitaampi kuin avoin. Portaalit ja välittäjät myöntävät tämän itsekin.
| Hyöty | Haitta |
|---|---|
| Yksityisyys säilyy | Pienempi ostajajoukko |
| Hintaa voi testata | Usein alempi hinta |
| Ei julkista alennusta | Läpinäkyvyys kärsii |
| Nopea kauppa | Usein hitaampi |
Yhtälö on kaksijakoinen. Yksityisyys ja hinnan testaus houkuttelevat myyjää. Pienempi näkyvyys ja matalampi hinta ovat sen hinta. Ostajalle jää vähemmän tietoa päätöksen tueksi.
Muuttuuko lakisääteinen vastuu hiljaisessa myynnissä?
Ei muutu. Velvollisuudet ovat samat kuin julkisessa myynnissä.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Asuntokauppalain 6 luvun 11 pykälä velvoittaa myyjän kertomaan tiedossaan olevat viat. Myyjän antamien tietojen on oltava tosia. Salattu tai virheellinen tieto voi tehdä kaupasta virheellisen. Sama pätee, myytiin asunto julkisesti tai hiljaa.
Velvollisuus kattaa myös ympäristön ja tulevat remontit. Väärä tai puutteellinen tieto voi johtaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Vastuu ei riipu siitä, oliko asunto julkisesti myynnissä.
Käytännössä riita syntyy usein juuri remonteista. Ostaja väittää, ettei tulevasta putkiremontista kerrottu. Kirjallinen tieto on molempien etu.
Taloudellinen virhe ja vastike
Saman luvun 20 pykälä koskee taloudellisia tietoja. Myyjän on kerrottava yhtiövastikkeesta ja osuudesta taloyhtiön veloista. Jos nämä velvoitteet osoittautuvat odotettua suuremmiksi, kyseessä voi olla taloudellinen virhe. Laki olettaa ostajan ottaneen näistä tavanomaisen selvityksen ennen kauppaa.
Taloudellinen virhe syntyy myös silloin, kun kulut nousevat odottamatta. Iso remontti tai piilevä yhtiölaina voi paljastua vasta kaupan jälkeen. Siksi taloyhtiön talous on syytä selvittää ennen tarjousta.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajalla on selonottovelvollisuus eli velvollisuus ottaa itse selvää kohteesta. Saman luvun 12 pykälän mukaan ostaja ei voi vedota vikaan, jonka olisi pitänyt havaita. Hiljainen myynti ei laske tätä rimaa. Virheestä on lisäksi ilmoitettava ajoissa. Ilmoituksen aikarajoja käsittelee erikseen myyjän vastuu asuntokaupassa.
Ostajan ei tarvitse epäillä myyjän tietoja ilman erityistä syytä. Silti hiljainen myynti houkuttelee tarkistamaan liian vähän. Kun kauppa tuntuu nopealta ja mutkattomalta, asiakirjat jäävät helposti lukematta. Laki ei anna tästä anteeksi.
Mitä välittäjä on velvollinen kertomaan ostajalle?
Välittäjällä on omat velvollisuutensa. Ne koskevat myös hiljaista tarjousta.
Hyvä välitystapa ja tiedonantovelvollisuus
Välityslain 7 pykälä velvoittaa välittäjän hyvään välitystapaan eli alan yleisiin sääntöihin. Sen on otettava huomioon myös ostajan etu. Lain 9 pykälän mukaan välittäjän on kerrottava ostajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot. Velvollisuus pätee myös silloin, kun kohdetta tarjotaan yksityisesti.
Velvollisuus ei katoa, vaikka kohdetta tarjottaisiin vain yhdelle ostajalle. Välittäjän on kerrottava tiedossaan olevat viat myös hiljaisessa kaupassa. Tämä suojaa ostajaa, jolla ei ole avoimen myynnin vertailutietoa.
Epävarman tiedon tarkistus
Jos välittäjä epäilee saamiaan tietoja, sen on tarkistettava ne. Lain 11 pykälä vaatii korjaamaan virheellisen tiedon tai kertomaan ostajalle, ettei tietoa voitu varmistaa. Ostaja voi lisäksi vaatia välitysliikkeeltä korvausta virheellisestä menettelystä.
Korvausvastuu on välitysliikkeen oma. Se on ostajalle lisäturva, jota yksityiskaupassa ei ole. Välittäjän mukanaolo ei ole pelkkä muodollisuus.
Yksityismyynnissä suoja on ohuempi
Ilman välittäjää nämä velvollisuudet puuttuvat. Yksityinen myyjä vastaa silti tiedoistaan asuntokauppalain mukaan. Ostajalta jää kuitenkin pois välittäjän tarkistus ja korvausvastuu. Yksityisen kaupan pelisäännöt kokoaa asuntokauppa ilman välittäjää.
Ilman ammattilaista myös markkinointisäännöt jäävät pois. Asetus asuntojen markkinointitiedoista koskee vain elinkeinonharjoittajaa. Yksityinen myyjä vastaa silti kaikesta antamastaan tiedosta. Ostajan kannattaa vaatia asiakirjat itse.
Mitä ostajan pitää tarkistaa hiljaisessa myynnissä?
Vähemmän tietoa siirtää vastuun ostajalle. Taloyhtiön asiakirjat ovat silloin tärkein tietolähde.
Tarkistettavat asiakirjat
Yksi lista kokoaa tärkeimmät. Pyydä nämä asiakirjat myyjältä tai välittäjältä ennen tarjousta.
| Asiakirja | Mitä siitä näkee |
|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Velkaosuus |
| Kunnossapitotarveselvitys | Korjaustarve |
| Tilinpäätös ja tase | Talous |
| Yhtiökokouksen pöytäkirja | Päätökset |
| Yhtiöjärjestys | Vastuunjako |
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on asunto-osakekaupan tärkein asiakirja. Se kertoo rakennuksen iän, tehdyt remontit ja osuuden taloyhtiön veloista. Pyydä se aina, vaikka kohdetta ei olisi julkisesti ilmoitettu. Tämän asiakirjan sisällön avaa isännöitsijäntodistus.
Myyjä vastaa myös todistuksen tiedoista. Laki ulottaa vastuun isännöitsijäntodistukseen ja välittäjän antamiin tietoihin. Vanha todistus ei riitä, joten pyydä tuore. Tarkista siitä erityisesti velkaosuus ja tehdyt remontit.
Kunnossapitotarveselvitys ja tulevat remontit
Kunnossapitotarveselvitys eli korjaussuunnitelma listaa seuraavan viiden vuoden remontit. Putki-, julkisivu- ja kattoremontti näkyvät siinä ennen kuin ne alkavat. Mitä vanhempi talo, sitä todennäköisemmin iso remontti on edessä. Tulevat remontit nostavat vastiketta ja pienentävät asunnon todellista arvoa.
Selvitys ei kuitenkaan kerro kaikkea. Suuruusluokan tulevista kuluista päättelee myös talon iästä ja korjaushistoriasta. Näistä muodostuu taloyhtiön korjausvelka. Se on juuri se luku, jonka avoin markkina olisi hinnoitellut puolestasi.
Taloyhtiön talous
Tilinpäätös ja viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja kertovat taloyhtiön kunnosta. Pöytäkirjasta näkee, mitä remontteja on jo käsitelty. Kuluttaja-asiamiehen mukaan taloyhtiön tiedot on syytä selvittää tarkoin ennen kauppaa. Näin kalliit remontit eivät tule yllätyksenä.
Tase näyttää, kuinka paljon taloyhtiöllä on velkaa. Yhtiöjärjestyksestä taas selviää, mitkä korjaukset kuuluvat yhtiölle ja mitkä osakkaalle. Ostaja näkee siitä, minkä remontin hän itse kustantaa.
Myyjän on kerrottava päätetyistä ja tiedossa olevista remonteista. Vielä käsittelemättä olevaa hanketta ei tarvitse erikseen mainita. Juuri tämä aukko jää ostajan oman selvityksen varaan.
Onko hiljainen myynti Suomessa yleistä?
Tarkkaa lukua ei ole. Off-market-kauppojen osuutta ei Suomessa mitata.
Osuutta ei mitata
Hintaseurantapalvelut kirjaavat toteutuneet kaupat, eivät markkinointitapaa. Näin kukaan ei tiedä, kuinka suuri osa asunnoista myydään hiljaa. Verkossa liikkuvat prosenttiluvut ovat usein välittäjien omaa markkinointia. Niihin kannattaa suhtautua varauksella.
Yksittäinen välitysketju voi kertoa oman osuutensa. Se ei kuitenkaan kuvaa koko markkinaa. Luotettavaa kansallista tilastoa off-market-kaupoista ei ole olemassa.
Milloin hiljainen myynti on varoitusmerkki
Useimmiten hiljaiseen myyntiin on tavallinen syy. Joskus sillä vältetään julkista huomiota ennen isoa remonttia. Tarkista siksi taloyhtiön korjaussuunnitelma erityisen huolella. Sama korjausvelka voi olla myynnin todellinen syy.
Punnitse siis myyntitapaa yhdessä taloyhtiön kunnon kanssa. Terve taloyhtiö kestää hiljaisenkin kaupan. Jos korjausvelka on suuri, hinnan on syytä laskea sen mukana.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä asunnon hiljainen myynti tarkoittaa?
Hiljainen myynti tarkoittaa asunnon myymistä ilman julkista ilmoitusta. Kohdetta ei mainosteta asuntoportaaleissa eikä lehdissä, vaan välittäjä tarjoaa sitä omalle ostajaverkostolleen. Avoimia näyttöjä tai julkista tarjouskilpailua ei järjestetä.Saako asunnosta huonomman hinnan hiljaisessa myynnissä?
Usein saa. Pienempi ostajajoukko tarkoittaa yleensä vähemmän tarjouksia. Vähemmän tarjouksia johtaa usein matalampaan hintaan. Portaali Oikotien mukaan laaja ostajajoukko tuo useampia tarjouksia ja siten paremman hinnan. Hiljainen myynti vaihtaa siis näkyvyyttä yksityisyyteen.Mitä ostajan pitää tarkistaa hiljaisessa myynnissä?
Samat asiat kuin julkisessa myynnissä, mutta huolellisemmin. Pyydä isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, tilinpäätös ja yhtiökokouksen pöytäkirja. Niistä näkee taloyhtiön kunnon, talouden ja tulevat remontit. Ostajan selonottovelvollisuus pätee, vaikka kohdetta ei olisi julkisesti ilmoitettu.Onko hiljainen myynti yleistä Suomessa?
Sitä ei tiedetä tarkasti. Hintaseurantapalvelut kirjaavat toteutuneet kaupat, eivät sitä, miten kohdetta markkinoitiin. Off-market-kauppojen osuudesta ei siten ole luotettavaa tilastoa. Verkossa esitetyt prosenttiluvut ovat yleensä välittäjien omaa markkinointia.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Hiljaisessa myynnissä avoin markkina ei tee sinulle taustatyötä. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta tai isännöitsijäntodistuksen tiedoista, joten näet kohteen todellisen kunnon ennen kuin teet tarjouksen.
Lähteet
Näytä 6 lähdettä: Oikotie, Kotimeklarit ja muut
- Oikotie, "Asunnon hiljainen myynti": hiljainen myynti tarkoittaa asunnon myymistä ilman julkista markkinointia, ja kiinteistönvälittäjä esittelee kohdetta pääasiassa omille kontakteilleen. Laaja ostajajoukko tarkoittaa useampia tarjouksia ja siten parempaa hintaa. oikotie.fi.
- Kotimeklarit, "Mikä on hiljainen myynti": kohdetta ei mainosteta Oikotiessä, Etuovessa tai sanomalehdissä eikä välittäjä järjestä avoimia näyttöjä. Markkinoiden läpinäkyvyys kärsii, eikä myyjä saa täyttä kuvaa kohteen kysynnästä avoimilla markkinoilla. kotimeklarit.com.
- Verohallinnon ja välitysalan sijaan päälähteinä ovat myynnin osapuolten velvollisuudet: Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku. 11 § (myyjän tiedonantovelvollisuus), 12 § (ostajan ennakkotarkastus ja selonottovelvollisuus), 20 § (taloudellinen virhe: yhtiövastike, osuus yhtiön veloista, asuntoyhteisön taloudellinen tila) ja 27 § (vastuu ulottuu myös välitysliikkeen antamiin ja isännöitsijäntodistuksen tietoihin). finlex.fi.
- Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000: 7 § (hyvä välitystapa, myös vastapuolen etu), 9 § (välitysliikkeen on annettava ostajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot kohdetta tarjotessaan), 11 § (epävarman tiedon tarkistaminen tai ilmoitus, ettei tietoa voitu varmistaa) ja 14 § (ostajan oikeus saada korvausta välitysliikkeeltä). finlex.fi.
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto, "Vanhan osakehuoneiston ostaminen": taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää tarkoin ennen kaupantekoa, jotta lähitulevaisuuden kalliit remontit eivät tule yllätyksenä. Mitä iäkkäämpi rakennus on, sitä enemmän ostajan pitää varautua peruskorjauksiin ja niistä koituviin kuluihin yhtiövastikkeessa. kkv.fi.
- Huoneistokeskus, "Asuntokaupan termit": hiljaisella myynnillä voi testata asunnon arvon ja kysynnän alustavasti ilman, että asuntoa listaa vielä virallisesti myyntiin. huoneistokeskus.fi.