Os­to­tar­jous asunnosta ja ta­lo­yh­ti­ön tulevat remontit

Ostotarjous sitoo heti, kun myyjä hyväksyy sen. Peruminen voi maksaa käsirahan tai vakiokorvauksen. Oikea tarjoushinta ratkaistaan siksi ennen tarjousta, ei sen jälkeen. Pyyntihinta ei kerro taloyhtiön tulevista remonteista. Mitoita tarjous velattomasta hinnasta ja vähennä tulevat korjaukset, ennen kuin allekirjoitat.

Milloin ostotarjous sitoo?

Ostotarjous sitoo tekijäänsä voimassaoloajan. Myyjän hyväksyntä muuttaa sen sitovaksi kaupaksi.

Ostotarjous asunto-osakkeesta

Asunto-osakkeen ostotarjous ei vaadi määrämuotoa. Sen voi tehdä suullisesti tai kirjallisesti. Käytännössä tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta ehdot ovat mustaa valkoisella. Kuluttaja-asiamies neuvoo tekemään tarjouksen kirjallisesti.

Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, osapuolten välille syntyy sitova sopimus. Sitovuus seuraa yleisistä sopimusoikeuden säännöistä. Tämän jälkeen kaupasta vetäytyminen maksaa. Seuraamus on käsiraha tai vakiokorvaus.

Suullinen tarjous on yhtä sitova kuin kirjallinen. Ero on näytössä, ei pätevyydessä. Riidan sattuessa kirjallinen tarjous on helpompi todistaa.

Kiinteistö on eri asia

Kiinteistön kauppa on eri maailma. Maakaari vaatii kirjallisen kauppakirjan ja julkisen kaupanvahvistajan vahvistuksen. Vapaamuotoinen ostotarjous kiinteistöstä ei sido itse kauppaan.

Sitova ennakkolupaus kiinteistöstä syntyy vain määrämuotoisella esisopimuksella. Esisopimus on etukäteen tehty sitova sopimus kaupasta. Ilman sitä peruuttaja korvaa vain toiselle koituneet kohtuulliset kulut.

Tämä sivu koskee asunto-osaketta, joka on tavallisin tapaus. Rivitalo- ja kerrostaloasunnot ovat lähes aina osakkeita. Omakotitalo tontteineen on sen sijaan kiinteistö.

Tarjous, vastatarjous ja hyväksyntä

Kauppa etenee tarjouksesta vastatarjoukseen ja hyväksyntään. Myyjä voi hyväksyä tarjouksen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Vastatarjous kumoaa alkuperäisen tarjouksen kokonaan.

Myyjän ei ole pakko myydä, vaikka tarjous vastaisi pyyntihintaa. Pyyntihinta on kutsu tehdä tarjouksia, ei sitova lupaus. Myyjä valitsee tarjouksista haluamansa.

Tarjous raukeaa, jos myyjä ei vastaa voimassaoloajan kuluessa. Voimassaoloaika kannattaa pitää lyhyenä, sillä pari päivää yleensä riittää. Pitkä aika sitoo ostajan rahat odottamaan.

Paljonko käsiraha tai vakiokorvaus voi olla?

Peruminen ei ole ilmaista. Laki asettaa seuraamukselle katon.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Käsiraha ja vakiokorvaus ovat kaksi tapaa varmistaa tarjous. Käsiraha on rahasumma, jonka ostaja maksaa myyjälle tarjouksen vakuudeksi. Vakiokorvaus on ennalta sovittu summa, jota ei makseta etukäteen.

Jos kauppa toteutuu, käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa. Jos ostaja vetäytyy omasta syystään, myyjä saa pitää käsirahan. Vakiokorvaus toimii samoin, mutta ilman rahaa etukäteen.

Käsiraha antaa myyjälle konkreettisen vakuuden. Vakiokorvaus taas ei sido ostajan rahoja odottamaan. Kumpikin johtaa samaan enimmäisvastuuseen, jos kauppa kaatuu ostajasta.

Enintään neljä prosenttia

Seuraamuksella on lakisääteinen yläraja. Ostaja voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama katto koskee myyjää, jos myyjä vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta.

Neljä prosenttia on enimmäismäärä, ei automaattinen summa. Osapuolet voivat sopia pienemmästä käsirahasta tai vakiokorvauksesta. Sovittua summaa voidaan yksittäistapauksessa myös sovitella alaspäin.

Katto suojaa molempia osapuolia liialliselta riskiltä. Ostaja tietää enimmäistappionsa etukäteen. Myyjä taas ei voi vaatia kohtuutonta korvausta perumisesta.

Mitä peruminen maksaa

Perumisen hinta riippuu siitä, kuka vetäytyy ja miksi. Jos ostaja peruu kaupan omasta syystään, myyjä saa pitää käsirahan. Tämä on käsirahan tavallisin käyttötilanne.

Jos myyjä hylkää tarjouksen tai peruu muusta kuin ostajasta johtuvasta syystä, käsiraha palautetaan viipymättä. Jos myyjä vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, hän palauttaa käsirahan ja maksaa vastaavan hyvityksen.

Hyväksytyn tarjouksen perumista käsittelee erikseen ostotarjouksen peruminen. Se kertoo, milloin peruminen on mahdollista ilman seuraamusta.

Miten mitoitat tarjouksen hinnan?

Oikea hinta löytyy vertaamalla ja vähentämällä. Vertaa velattomia hintoja ja vähennä tulevat remontit.

Vertaa velattomia hintoja

Velaton hinta on myyntihinta lisättynä osuudella taloyhtiön veloista. Se on ainoa vertailukelpoinen luku eri asuntojen välillä. Matala myyntihinta voi kätkeä suuren yhtiölainan.

Vertaa siksi aina velattomia hintoja keskenään. Pelkkä myyntihinta johtaa harhaan, jos taloyhtiöillä on eri verran lainaa. Yhtiölaina näkyy myös kuukausittaisessa rahoitusvastikkeessa.

Varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero lasketaan siis myös velkaosuudesta, ei pelkästä myyntihinnasta. Sekin muistuttaa, että yhtiölaina kuuluu asunnon hintaan.

Käytä toteutuneita kauppoja

Pyyntihinta ei kerro, mihin asunnot oikeasti myydään. Toteutuneet kauppahinnat ovat luotettavampi pohja tarjoukselle. Niitä julkaisee esimerkiksi Tilastokeskus.

Vertaa saman alueen ja saman talotyypin neliöhintoja. Vertailu on osuvin, kun asunnot ovat iältään ja kunnoltaan lähellä toisiaan. Yksittäinen kauppa voi poiketa, joten katso useampi.

Välittäjältä saa myös tietoja toteutuneista kaupoista. Näin tarjous perustuu tosiasioihin eikä pyyntihintaan. Pyyntihinta on myyjän toive, ei markkinahinta.

Vähennä tulevat remontit

Pyyntihinta ei sisällä taloyhtiön tulevia remontteja. Kuluttaja-asiamiehen mukaan mitä iäkkäämpi rakennus on, sitä enemmän ostajan pitää varautua peruskorjauksiin. Vanhassa talossa putkiremonttia on syytä odottaa, jos sitä ei ole tehty.

Tuleva remontti kannattaa vähentää tarjouksesta jo etukäteen. Iso korjaus näkyy myöhemmin joko yhtiölainana tai vastikkeen nousuna. Tarjous, joka jättää tämän huomiotta, on liian korkea.

Juuri tämän luvun laskurit jättävät tyhjäksi. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin tarjous ei perustu arvaukseen.

Mitä asiakirjoista pitää tarkistaa ennen tarjousta?

Tarjous perustuu asiakirjoihin. Taloyhtiön paperit kertovat tulevat kulut.

Isännöitsijäntodistus ja korjaustarveselvitys

Isännöitsijäntodistus on asunto-osakekaupan tärkein asiakirja. Se kertoo rakennuksen iän, tehdyt remontit ja osuuden taloyhtiön veloista. Todistuksen sisällön avaa isännöitsijäntodistus.

Todistukseen liittyy korjaustarveselvitys eli listaus tulevista korjaustarpeista. Siitä näkee, mitä on tulossa ja millä aikataululla. Kuluttaja-asiamies neuvoo tutkimaan molemmat ennen tarjousta.

Lue todistuksesta erityisesti velkaosuus ja jo päätetyt remontit. Ne muuttavat suoraan asunnon todellista hintaa. Vanha ja remontoimaton talo tarkoittaa suurempaa varautumista.

Kunnossapitotarveselvitys ja yhtiökokous

Kunnossapitotarveselvitys eli korjaussuunnitelma kattaa seuraavat viisi vuotta. Hallitus esittää sen vuosittain yhtiökokouksessa. Se on signaali tulevasta, ei vielä päätetty kulu.

Erota päätetty remontti ennustetusta. Yhtiökokouksessa jo päätetty putkiremontti on varma kulu. Pelkkä suunnitelma on vasta arvio, mutta sekin painaa hintaa.

Katso myös yhtiökokouksen pöytäkirjasta, mistä on jo päätetty. Päätetty remontti sitoo taloyhtiön ja siten myös uuden omistajan. Tämä on tieto, jota pyyntihinta ei kerro.

Mikä rivi liikuttaa tarjousta

Jokaisesta asiakirjasta kannattaa lukea muutama rivi. Ne määräävät, paljonko kannattaa tarjota. Lista kokoaa tärkeimmät kohdat.

Yksikin rivi voi muuttaa järkevää tarjousta paljon. Päätetty putkiremontti tai suuri velkaosuus laskee järkevää tarjousta. Puhdas ja hyvin hoidettu talo taas kestää korkeamman tarjouksen.

Voiko tarjouksen tehdä ehdollisena?

Kyllä voi. Tarjoukseen voi liittää ehtoja, jotka suojaavat ostajaa.

Rahoitus- ja kuntotarkastusehto

Tavallisin ehto koskee rahoitusta. Tarjous voidaan tehdä ehdolla, että pankki myöntää lainan. Toinen tavallinen ehto on kuntotarkastus.

Jos ehto ei täyty, ostaja voi vetäytyä ilman seuraamusta. Peruminen ei silloin johdu ostajasta. Ehto kannattaa kirjata tarjoukseen täsmällisesti.

Ehtojen tarkat säännöt kokoaa ehdollinen tarjous asuntokaupassa. Se kertoo, miten ehto muotoillaan ja mihin mennessä sen täyttyminen ratkeaa.

Korjausvelkaehto

Ehdon voi sitoa myös taloyhtiön kuntoon. Tarjouksen voi tehdä ehdolla, ettei isännöitsijäntodistus paljasta päätettyä putkiremonttia. Näin korjausvelka ei jää yllätykseksi.

Tällaista ehtoa harva ostaja osaa käyttää. Se on kuitenkin luonteva, kun taloyhtiön kunto on epävarma. Ehto siirtää tunnetun riskin takaisin myyjälle.

Ehto toimii parhaiten, kun tulevat remontit on ensin arvioitu. Silloin tiedät, minkä kokoista riskiä ehto kattaa. Arvion saat laskemalla taloyhtiön korjausvelan etukäteen.

Miten välittäjä käsittelee tarjoukset?

Välittäjällä on lakisääteiset velvollisuudet. Ne suojaavat myös ostajaa.

Kaikki tarjoukset myyjälle

Välitysliikkeen on annettava myyjälle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot. Tarjous on juuri tällainen tieto. Välittäjä ei saa jättää tarjousta kertomatta myyjälle.

Välittäjän on myös noudatettava hyvää välitystapaa eli alan yleisiä sääntöjä. Se tarkoittaa myös ostajan edun huomioimista. Epävarma tieto on tarkistettava tai kerrottava tarkistamattomaksi.

Ostaja hyötyy näistä velvollisuuksista, vaikka välittäjä toimii myyjän toimeksiannosta. Väärä tai puutteellinen tieto voi johtaa vastuuseen. Asiakirjat kannattaa silti tarkistaa itse.

Kilpailevat tarjoukset ja käsiraha

Käsiraha rajaa kilpailevia tarjouksia. Kun välittäjä on ottanut yhden käsirahan, hän ei saa ottaa toista tarjousta ennen kuin ensimmäinen on ratkennut. Sääntö estää päällekkäiset sitoumukset.

Vakiokorvaus ei sido samalla tavalla rahaa. Silti tarjousten käsittelyssä pätevät samat pelisäännöt. Kilpailutilanteessa oma tarjous kannattaa pitää selkeänä.

Käsiraha voi siis olla kilpailutilanteessa etu. Se varaa asunnon sinulle, kunnes kauppa ratkeaa. Samalla se sitoo omat rahasi, joten harkitse tarkkaan.

Ilman välittäjää

Ilman välittäjää nämä velvollisuudet puuttuvat. Yksityisessä kaupassa ei ole välitysliikettä valvomassa tietoja. Käsirahan ja vakiokorvauksen säännöt pätevät silti.

Yksityisen kaupan pelisäännöt kokoaa asuntokauppa ilman välittäjää. Silloin ostajan on vaadittava asiakirjat itse ja tarkistettava ne huolella.

Ostajan vastuu korostuu, kun välittäjää ei ole. Kukaan ei muistuta puuttuvista papereista puolestasi. Tulevat remontit on hyvä arvioida ennen tarjousta.

Usein kysytyt kysymykset

Onko ostotarjous sitova?

Paljonko käsiraha voi olla?

Kuinka paljon asunnosta kannattaa tarjota?

Voiko tarjouksen tehdä ehdollisena?