Put­ki­re­mon­tin vas­tuun­ja­ko ta­lo­yh­ti­ös­sä

Putkiremontissa taloyhtiö kustantaa putkistot, rakenteet ja huoneiston pintojen palautuksen sovittuun perustasoon. Osakkaan maksettavaksi jäävät perustason ylittävät valinnat ja omat muutostyöt. Raja tulee laista, mutta käytännön sisällön ratkaisevat yhtiön omat päätökset. Tällä sivulla esitellään vastuuraja, kustannusten jako osakkaiden kesken, hyvitys, päätösvalta ja osakkaan omat muutostyöt.

Mikä putkiremontissa kuuluu yhtiölle ja mikä osakkaalle?

Asunto-osakeyhtiölain 4 luku jakaa korjausvastuun yhtiön ja osakkaan kesken. Putkiremontissa raja kulkee talon rakenteiden ja huoneiston sisäosien välillä.

Yhtiön vastuu

Yhtiö pitää kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Sille kuuluvat myös perusjärjestelmät eli muun muassa vesi-, viemäri-, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Putkiremontin ydin, putkistot nousulinjoineen, on siis kokonaan yhtiön vastuulla.

Laki velvoittaa yhtiön korjaamaan myös ne sisäosat, jotka remontissa avataan tai vahingoittuvat. Korkein oikeus on vahvistanut, että yhtiön korjaustyön vuoksi avattu kylpyhuone kuuluu yhtiön korjattavaksi sisäosia myöten.

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön omat säännöt voi jakaa vastuun toisin, joten se kannattaa lukea ensin. Kunnossapitotyössä on noudatettava hyvää rakennustapaa, tekipä työn yhtiö tai osakas. Rakennusosakohtaisen jaon käy läpi taloyhtiön vastuunjakotaulukko.

Osakkaan vastuu

Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat. Tavanomainen kuluminen ei kuitenkaan ole osakkaan vastuulla.

Huoneiston altaat laki rajaa nimenomaisesti yhtiön vastuun ulkopuolelle. Osakkaalle jäävät myös itse hankitut laitteet, kuten pesukone liitäntäletkuineen, sekä kaapistot.

Rajanveto voi yllättää. Korkein oikeus on katsonut, että vedeneristeenä toimiva kylpyhuoneen muovimatto on rakenteen osa ja siten yhtiön vastuulla, vaikka sen päälle asennettu laatoitus on osakkaan.

Pelkkä käyttötavan muutos ei siirrä vastuuta osakkaalle. Korkein oikeus on ratkaissut, että osakas ei vastannut aiemman osakkaan tekemästä ammeen vaihdosta suihkuun, koska rakenteisiin, eristeisiin ja perusjärjestelmiin ei koskettu.

Perustaso ratkaisee pintojen tason

Yhtiö korjaa avaamansa pinnat lain sanoin ajankohdan perustasoon yhtiössä. Perustaso eli yhtiön noudattama tavanomainen taso muodostuu yhtiön omista päätöksistä ja korjauskäytännöstä.

Perustason yli menevät valinnat osakas maksaa itse. Perustasoa halvemman valinnan erotusta yhtiö ei maksa osakkaalle rahana. Epäselvässä tilanteessa yhtiökokous voi vahvistaa perustason erillisellä lausunnolla ennen urakkaa.

Alaspäin perustaso ei jousta, sillä huoneisto on palautettava vähintään alkuperäiseen tasoonsa. Kylpyhuoneiden tason muodostumisen kuvaa tarkemmin putkiremontin märkätilaopas.

Mitä urakka kattaa käytännössä

Moni olettaa maksavansa kylpyhuoneensa pinnat itse. Kiinteistöliiton syksyn 2025 kyselyssä valtaosa perinteisistä putkiremonteista sisälsi myös huoneistojen kalusteet ja pinnat.

Käytännölle on selvä lakiperusta. Yhtiökokous voi päättää osakkaalle kuuluvan työn tekemisestä yhtiön kustannuksella, kun työ liittyy yhtiön remonttiin eikä loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Lain esitöiden mukaan yhtiö voi tällä perusteella yleensä vaihtaa putkiremontin yhteydessä hanat ja altaat kaikkiin huoneistoihin.

Kiinteistöliitto, Korjausrakentamisbarometri syksy 2025.

Sisäpuolisessa toteutuksessa eli sukituksessa ja pinnoituksessa kalusteet uusittiin vain joka toisessa hankkeessa. Urakan sisältö kannattaa siksi tarkistaa hankesuunnitelmasta ennen omia remonttipäätöksiä.

Miten kustannukset jaetaan osakkaiden kesken?

Putkiremontin kustannukset jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Useimmiten peruste on huoneiston pinta-ala.

Vastikeperuste

Vastikeperuste eli yhtiövastikkeen jakoperuste on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Laki mainitsee esimerkkeinä huoneiston pinta-alan ja osakkeiden lukumäärän.

Jako ei seuraa hyötyä. Osakas maksaa vastikeperusteen mukaisen osuutensa, vaikka oma huoneisto hyötyisi remontista muita vähemmän. Monen rakennuksen yhtiössä maksu jaetaan samalla perusteella, vaikka oman talon urakka alkaisi vasta myöhemmin.

Perinteinen putkiremontti kustantaa laskelmiemme mukaan noin 750 euroa asuinneliöltä arvonlisäveroineen. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrissa perinteisen toteutuksen mediaani oli 890 euroa asuinneliöltä vuonna 2026 ilman tietoa arvonlisäverokäsittelystä. Kiinteistöliiton kyselyssä viemäreiden perinteisen toteutuksen mediaani oli 975 euroa huoneistoneliöltä ilman tietoa arvonlisäverokäsittelystä.

Oma arviomme on laskennallinen perustaso koko maalle. Kyselymediaanit kuvaavat viime vuosien toteutuneita hankkeita, joissa hintataso on noussut. Kiinteistöliiton viemärimediaani oli kaksi vuotta aiemmin 900 euroa.

Neliöhinta vaihtelee yhtiöiden välillä paljon. Jos huoneistojen keskikoko on pieni, neliökustannukset voivat Isännöintiliiton ja RIL:n putkiremonttityökirjan mukaan nousta jopa kaksinkertaisiksi, koska remontoitavia kylpyhuoneita on neliötä kohden enemmän. Kun kustannusarvio ilmoitetaan euroina vastikeperustetta kohden, osakas voi laskea oman osuutensa suoraan.

Osakas maksaa osuutensa kerralla tai rahoitusvastikkeena yhtiölainan kautta. Maksutavat ja lainaosuuden laskennan erittelee putkiremontin rahoitusopas.

Poikkeukset jakoon

Tasajako on mahdollinen vain suppeissa tilanteissa. Yhtiökokous voi kahden kolmasosan enemmistöllä jakaa kulut tasan, jos työ kohdistuu huoneistoihin ja jokaisen huoneiston hyöty ja kustannus ovat yhtä suuret.

Lain esityöt antavat putkiremontista konkreettisen esimerkin. Itse remontti maksetaan aina vastikeperusteella, mutta samalla vaihdettavien hanojen kustannus voidaan jakaa niin, että jokainen huoneisto maksaa omat hanansa. Putkitöihin tasajako ei esitöiden mukaan sovellu, koska työ tehdään ainakin osittain huoneistojen ulkopuolella.

Poikkeuksia rajaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Yhtiön päätös ei saa tuottaa yhdelle osakkaalle epäoikeutettua etua toisten kustannuksella. Samasta periaatteesta kumpuaa oikeus hyvitykseen aiemmasta remontista.

Saako osakas hyvityksen aiemmin tehdystä remontista?

Osakas voi saada aiemmin teettämästään remontista hyvityksen eli alennuksen remontin vastikkeisiin. Rahasuoritusta laki ei tunne.

Edellytykset ja määrä

Yhtiökokous päättää alennuksesta äänten enemmistöllä, jos osakkaan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia. Hyvitys ei ole harkinnanvarainen, vaan osakkaalla on siihen oikeus edellytysten täyttyessä.

Määrää laskettaessa verrataan yhtiölle syntyvää säästöä ja osakkaan vastikeperusteen mukaista maksuvelvollisuutta. Lain sanamuodon mukaan alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.

Osakkaan omilla kuluilla ei ole laskennassa merkitystä, koska vertailu tehdään yhtiön säästöstä. Vanhasta tai arvoltaan vähäisestä työstä säästöä ei lain esitöiden mukaan yleensä synny. Säästö lasketaan lisäksi yhtiön oman perustason hinnasta, vaikka osakas olisi hankkinut tavallista kalliimmat varusteet.

Oikeus hyvitykseen voi siirtyä myös asunnon uudelle omistajalle, vaikka remontin teetti edellinen omistaja. Ostajan kannattaa siksi kysyä huoneiston remonttihistoria ennen remontista päättävää yhtiökokousta.

Hyvitys käytännössä

Käytännössä hyvitykset ovat harvinaisia ja summat pieniä. Isännöintialan lehden haastattelemat asiantuntijat kuvaavat summia usein pettymykseksi.

Nollahyvitys on tavallinen, kun nousulinjojen uusiminen pakottaa avaamaan myös vastikään remontoidun kylpyhuoneen. Silloin yhtiölle ei synny säästöä lainkaan.

Osakkaan on itse osoitettava säästö yhtiölle. Vaatimus kannattaa esittää viimeistään siinä yhtiökokouksessa, joka remontista päättää.

Säästön arvioi käytännössä usein hankkeen rakennuttajakonsultti. Vanhasta remontista tehdään lisäksi ikävähennys teknisen käyttöiän perusteella, vaikka laki ei vähennystä tunne.

Hyvityksen rinnalla yhtiö voi kannustaa omaehtoisiin remontteihin. Yhtiökokous voi erillisellä enemmistöpäätöksellä päättää tukea osakkaiden kylpyhuoneremontteja esimerkiksi maksamalla vedeneristyksen asennuksen.

Kuka päättää putkiremontista?

Putkiremontista päättää yhtiökokous äänten enemmistöllä. Määräenemmistöä laki ei tähän vaadi.

Yhtiökokouksen enemmistöpäätös

Laajakantoinen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttava kunnossapito kuuluu aina yhtiökokoukselle. Päätökseen riittää yli puolet annetuista äänistä.

Enemmistö riittää myös uudistukseen. Näin on silloin, kun rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.

Kokouksen kulun ja äänestysrajat kuvaa putkiremontin äänestysopas. Remontin oikeaa ajankohtaa punnitsee putkiremontin ajoitusopas.

Hallitus, isännöitsijä ja osakas

Hallitus valmistelee hankkeen ja tuo sen yhtiökokouksen päätettäväksi. Toimeenpano kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallitus esittää lisäksi vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joten putkiremontin pitäisi harvoin tulla yllätyksenä.

Yksittäinen osakas ei voi kieltäytyä remontista eikä estää sitä. Enemmistön päätös sitoo myös vastaan äänestänyttä maksuvelvollisuutta myöten.

Osakas ei myöskään voi vaatia huoneistonsa rajaamista urakan ulkopuolelle. Yhtiö päättää itse korjaustensa laajuuden, eikä sen ole pakko jättää vastuulleen kuuluvia töitä tekemättä. Riidat vastuunjaosta ratkaistaan käräjäoikeudessa, sillä kuluttajariitalautakunta ei käsittele yhtiön ja osakkaan välisiä kunnossapitoasioita.

Mitä osakas saa itse teettää remontin yhteydessä?

Osakas saa teettää putkiremontin yhteydessä omia muutostöitä omalla kustannuksellaan. Ajankohta on edullinen, koska rakenteet ovat valmiiksi auki.

Omat muutostyöt urakassa

Oikeus muutostöihin tulee suoraan laista. Muutoksen on oltava huoneiston käyttötarkoituksen mukainen.

Omat valinnat tilataan yleensä suoraan yhtiön urakoitsijalta omaan laskuun. Silloin jää selvä näyttö siitä, mikä on osakasmuutosta ja mikä yhtiön urakkaa. Kirjallinen sopiminen kannattaa muutenkin, sillä Isännöintiliiton putkiremonttibarometrissa osakasmuutosten hallinta sai urakoitsijoiden arvioinnissa toiseksi heikoimman arvosanan.

Omat remontit eivät saa haitata pääurakoitsijan työtä eivätkä sen aikataulua. Aikataulusta sovitaan siksi urakoitsijan kanssa etukäteen.

Ilmoitus ja valvontakulut

Muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan. Pelkästä ilmoituksen kirjaamisesta yhtiö ei saa periä maksua. Ilmoitusmenettelyn vaiheet ja käsittelyajat avaa kylpyhuoneremontin lupaopas.

Ilmoitusta ei tarvita, kun pesukone kytketään valmiiseen vesi- ja viemäriliitäntään, mutta liitäntävalmiuden puuttuessa ilmoitus vaaditaan. Ilmoitus tarvitaan myös altaan tai allaskaapin vaihtoon, jos työ vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin. Kodinkoneiden, kuten jääkaapin tai pakastimen, vaihto ei vaadi ilmoitusta lainkaan.

Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä. Tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakulut maksaa muutostyön tekevä osakas. Asianmukainen valvonta ei kuitenkaan laajenna yhtiön kunnossapitovastuuta osakkaan työhön.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa keittiön kaapistot putkiremontissa?

Urakoitsija irrottaa ja palauttaa kaapistot putkitöiden tieltä yhtiön kustannuksella. Uudet kaapistot ovat osakkaan oma hankinta, jollei yhtiökokous päätä uusia niitä osana urakkaa.

Maksaako taloyhtiö sijaisasunnon putkiremontin ajaksi?

Ei yleensä. Sijaisasuminen on osakkaan oma kustannus, ellei haitta johdu yhtiön virheestä. Vastikehelpotuksista ja korvauksista remontin aikana kertoo asumishaitan korvausopas.

Muuttuuko putkiremontin vastuunjako lokakuussa 2026?

Perussäännöt säilyvät. Lokakuun 2026 alusta lakiin kirjataan, että osakas vastaa oman muutostyönsä kunnossapidosta ja sen yhtiölle aiheuttamista ylimääräisistä kuluista. Samalla ikkunat siirtyvät yhtiön kunnossapitovastuulle.

Puretaanko juuri remontoitu kylppäri putkiremontissa?

Usein kyllä. Jos nousulinjat kulkevat kylpyhuoneen läpi, myös vastikään uusittu märkätila voidaan joutua avaamaan. Hyvityslaskennan vaikeuden vuoksi yhtiöt ulottavat remontin usein kaikkiin tiloihin, jotta osakkaiden yhdenvertaisuudesta ei synny riitaa.