Put­ki­re­mon­tin vas­tuun­ja­ko ta­lo­yh­ti­ös­sä

Putkiremontissa vastuunjako ratkeaa toisin kuin tavallisessa korjauksessa. Laki velvoittaa yhtiön korjaamaan ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulla olevan osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Kun yhtiö purkaa kylpyhuoneen omien putkiensa takia, jäljen korjaaminen kuuluu yhtiölle. Tältä sivulta selviää, mihin asti yhtiö korjaa ja mikä jää osakkaalle.

Kuka maksaa mitä putkiremontissa?

Yhtiö korjaa sen, minkä se itse purkaa.

Lain velvoite

Laki asettaa yhtiölle korjausvelvollisuuden. Yhtiön on korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Kolme viimeistä sanaa kantavat koko asian. Vahinko ei synny vain siitä, että putki vuotaa, vaan myös siitä, että yhtiö korjaa putken. Kun kylpyhuone avataan yhtiön putkien takia, jäljen korjaaminen on yhtiön työtä.

Kaksi eri kysymystä

Tavallinen korjaus ja putkiremontti eroavat toisistaan. Tavallisessa korjauksessa kysytään, kenen vastuulla rikkoutunut osa on. Putkiremontissa kysytään, kuka korjaa sen, mitä yhtiö on purkanut päästäkseen putkiin.

Vastaus jälkimmäiseen on yleensä yhtiö, vaikka purettu pinta olisi muuten osakkaan vastuulla. Saman laatoituksen korjaus voi siis kuulua osakkaan vastuulle silloin, kun laatoitus halkeaa itsestään, ja yhtiön vastuulle silloin, kun yhtiö purkaa sen putkiremontissa.

Miksi vastuunjakotaulukko ei yksin riitä?

Taulukko vastaa kysymykseen, jota putkiremontti ei esitä.

Taulukon oikea käyttö

Taulukko kuvaa tavanomaista tilannetta. Kunnossapitovastuu eli velvollisuus pitää rakennuksen osat kunnossa jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken. Taulukko kertoo, kumpi korjaa rikkoutuneen osan, kun mitään suurta hanketta ei ole käynnissä. Tähän tarkoitukseen se on hyvä ja käyttökelpoinen.

Taulukko ei kuitenkaan kerro, kuka palauttaa puretun ennalleen. Kun taulukon rivi sanoo laatoituksen kuuluvan osakkaalle, se ei tarkoita, että osakas maksaa laatoituksen myös silloin, kun yhtiö on purkanut sen omien putkiensa takia.

Taulukko ei ole laki

Sana vastuunjakotaulukko ei esiinny laissa lainkaan. Taulukot ovat alan laatimia ohjeita, jotka tiivistävät lain säännökset ja oikeuskäytäntöä luettavaan muotoon. Ristiriitatilanteessa laki ja yhtiön omat säännöt ratkaisevat.

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi jakaa vastuun toisin kuin laki. Siksi oman yhtiön säännöt kannattaa lukea ennen kuin taulukkoa soveltaa omaan tapaukseen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu sisältää perusjaon, josta yhtiöjärjestys voi poiketa.

Mitä perustaso tarkoittaa?

Perustaso on se taso, johon yhtiön korjausvelvollisuus ulottuu.

Ajankohdan taso yhtiössä

Laki käyttää sanaa perustaso yhden ainoan kerran. Yhtiön vastuu kattaa säännöksen mukaan huoneistojen sisäosien korjaamisen ajankohdan perustasoon yhtiössä.

Muotoilu sitoo tason yhtiöön. Kyse on juuri kyseisen yhtiön tasosta, joten perustaso ei ole valtakunnallinen hintataso eikä luettelo sallituista materiaaleista.

Ajankohtaa laki ei määrittele tarkemmin. Säännöstä luetaan yleensä korjaushetken tasoksi eikä talon valmistumisajan tasoksi, mutta sanamuoto ei yksin ratkaise tätä.

Tasonparannus jää osakkaalle

Tasonparannus eli perustason ylittävä valinta on osakkaan maksettava. Jos osakas haluaa kalliimmat laatat, lattialämmityksen tai paremman kalusteen, hän maksaa erotuksen itse. Yhtiön varoja ei yleensä käytetä yhden huoneiston varustetason nostamiseen.

Perustaso kannattaa kirjata ennen töiden alkua. Kun taso on kuvattu urakka-asiakirjoissa, osakas tietää, mistä hän maksaa lisää, ja riita jälkikäteen jää syntymättä.

Milloin vedeneristeen raja ei ratkaise?

Raja pätee nykymääräysten mukaan rakennetuissa tiloissa.

Mitä korkein oikeus sanoi

Vedeneristeen raja on tuttu sääntö. Sen mukaan yhtiö vastaa vedeneristeestä ja sen alla olevista rakenteista, ja osakas vastaa vedeneristeen yläpuolisista tasoitteista ja pintamateriaaleista.

Korkein oikeus liitti tämän kuvauksen vuonna 2015 nykyisten määräysten mukaisesti rakennettuihin kosteisiin tiloihin. Se sanoi myös, että jako tarkoittaa tätä tyypillisesti, ei aina.

Mistä tapauksessa oli kyse

Riita koski 1950-luvulla rakennettua taloa. Kylpyhuoneen lattiassa vedeneristeenä oli bitumisivelty huopa, ja sen päällä oli noin kymmenen senttimetrin paksuinen pintalaatta.

Taloyhtiö vetosi juuri vedeneristeen rajaan. Sen mukaan eriste ja sen alla oleva rakenne kuuluivat yhtiölle, ja pintalaatta jäi osakkaan vastuulle.

Oikeus ei hyväksynyt tätä. Se luki paksun pintalaatan yhtiön lattiarakenteeseen ja velvoitti yhtiön korvaamaan korjauskustannukset. Vanha rakenne ei siis noudata uuden rakenteen jakoa.

Vanha rakenne voi olla yhtiön

Vanhoissa taloissa rakenne on toinen. Ratkaisussa oli 1950-luvun talo, jonka lattiassa vedeneristeenä oli bitumisively ja sen päällä paksu pintalaatta. Taloyhtiö vetosi vedeneristeen rajaan ja katsoi laatan osakkaan vastuulle.

Oikeus ei hyväksynyt tätä, vaan velvoitti yhtiön korvaamaan korjauskustannukset. Sääntö on siis hyvä muistisääntö uudehkoihin kylpyhuoneisiin, mutta vanhassa kannassa rakenne pitää katsoa erikseen. Rajan perusjako putkiremontin märkätiloissa ratkaisee, mikä kuuluu yhtiölle ja mikä osakkaalle.

Kuka vastaa aiemmin remontoidusta kylpyhuoneesta?

Vastaus riippuu siitä, onko yhtiö voinut valvoa työtä.

Valvonnan merkitys

Laissa on tätä varten oma arviointiperusteensa. Yhtiö vastaa myös osakkaan teettämästä asennuksesta, jos se rinnastuu yhtiön itse toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jos yhtiö on voinut valvoa sen toteuttamista.

Ratkaisevaa ei siis ole, kuka työn maksoi, vaan millainen työ oli ja oliko yhtiöllä ollut mahdollisuus valvoa sitä. Osakkaan kannattaa säilyttää muutostyöilmoitus ja valvonnan asiakirjat, koska ne ratkaisevat tämän kysymyksen vuosia myöhemmin.

Käyttötavan muutos ei ole muutostyö

Kaikki muutokset eivät ole muutostöitä. Korkein oikeus erotti vuonna 2015 toisistaan rakenteisiin kajoavan muutostyön ja pelkän käyttötavan muutoksen.

Ratkaisussa ammeen tilalle oli tehty suihkutila rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä muuttamatta. Oikeuden mukaan osakas ei vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella tällaisesta käyttötavan muutoksesta.

Juuri tässä arvioinnissa luvalla ja valvonnalla ei ollut väliä. Jos muutostyössä sen sijaan muutetaan rakenteita tai eristeitä, valvontakysymys palaa ratkaistavaksi.

Vahingonkorvausvastuu on eri asia kuin kunnossapitovastuu. Kunnossapitovastuu kertoo, kumman kuuluu korjata rikkoutunut osa. Vahingonkorvausvastuu kertoo, kumman pitää maksaa vahinko, jonka se on itse aiheuttanut huolimattomuudellaan.

Osakas voi siis joutua korvaamaan huolimattoman muutostyönsä aiheuttaman vahingon, vaikka itse kunnossapito kuuluisi yhtiölle. Osakkaan muutostyöilmoituksella työstä kerrotaan yhtiölle ennen sen tekemistä.

Vastikealennus aiemmasta työstä

Osakkaan aiempi työ voi alentaa vastiketta. Yhtiökokous päättää alentamisesta, jos aiempi työ vähentää yhtiölle koituvia kustannuksia.

Kahdella tilanteella on eri ehto. Kunnossapitoa varten perittävässä vastikkeessa laki edellyttää, että työn on tehnyt osakas itse, kun taas uudistuksessa riittää, että työ on tehty hänen huoneistossaan. Alennuksen perusteen ja enimmäismäärän ratkaisee siis se, tehtiinkö märkätilojen työ kunnossapitona vai uudistuksena.

Mikä muuttuu lokakuussa 2026?

Muutostöiden kuluvastuu kirjataan lakiin lokakuun 2026 alusta.

Uusi säännös muutostöistä

Lakiin lisätään lokakuun 2026 alusta uusi virke. Sen mukaan osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.

Virke on tuttu alan ohjeista, mutta laissa sitä ei vielä ole. Sääntöön liittyy varauma: sääntö väistyy siltä osin kuin perustasoa koskevasta säännöksestä muuta johtuu.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä

Muutos koskee tulevia tilanteita. Tätä kirjoitettaessa heinäkuussa 2026 virke ei siis vielä ole voimassa, ja asiaa arvioidaan voimassa olevan lain ja oikeuskäytännön nojalla. Alan ohjeiden luettelemat kuluvastuut kannattaa siksi tarkistaa päivämäärä mielessä.

Samassa yhteydessä yhtiön kunnossapitovastuuseen lisätään ikkunat. Perustasoa koskevaa säännöstä ei muuteta, joten korjausvelvollisuuden yläraja pysyy ennallaan myös lokakuun jälkeen.

Sama sääntö yhtiön tiloissa

Vastaava virke lisätään myös yhtiön tiloja koskevaan säännökseen. Osakkaan yhtiön tiloihin tekemä muutostyö saa siis saman kuluvastuun kuin huoneistossa tehty työ.

Kummassakin on sama varauma. Sääntö väistyy siltä osin kuin perustasoa koskevasta säännöksestä muuta johtuu, eli yhtiön vastuuta ei siirretä osakkaalle tätä kautta.

Kuka maksaa keittiön ja muut tilat?

Sama sääntö pätee kaikkialla, minne putket kulkevat.

Keittiö ja kalusteet

Linjasaneeraus eli putkiremontin laaja muoto ei rajoitu kylpyhuoneeseen. Keittiössä uusitaan vesijohdot ja viemäri, ja kalusteita joudutaan usein irrottamaan, jotta putkiin päästään käsiksi.

Irrotus ja takaisinasennus kuuluvat yhtiön työhön silloin, kun ne johtuvat yhtiön putkista. Jos kaluste on niin vanha, ettei se kestä irrotusta, uuden kalusteen hankinta on eri asia kuin purkujäljen korjaaminen.

Hormit ja muut huoneet

Putket kulkevat myös muualla kuin märkätiloissa. Hormit eli pystysuorat putkikanavat sekä eteisen ja makuuhuoneiden seinät voidaan joutua avaamaan nousujen eli kerroksesta toiseen kulkevien pystyputkien takia.

Avatun kohdan korjaaminen perustasoon kuuluu yhtiölle. Sama sääntö pätee riippumatta siitä, missä huoneessa putki sattuu kulkemaan.

Osakkaan on hyvä tietää tämä ennen urakkaa. Kun tiedossa on, mitkä tilat avataan, on helpompi arvioida, mitä kannattaa uusia samalla kertaa omalla kustannuksella. Putkiremontin vaiheet kertovat, mitkä tilat avataan ja missä järjestyksessä työ etenee.

Pinnat avatun kohdan ympärillä

Avattu kohta ei yleensä rajaudu siistiin neliöön. Seinää tai lattiaa joudutaan purkamaan laajemmalti kuin itse putki vaatii, jotta korjaus voidaan tehdä kunnolla.

Korjausvelvollisuus seuraa purettua alaa, ei putken leveyttä. Jos vanhaa pintamateriaalia ei ole enää saatavilla, syntyy kysymys siitä, kuinka laaja alue palautetaan yhtenäiseksi, ja tästä kannattaa sopia ennakolta.

Miten riidat ehkäistään ennakolta?

Kirjaamalla taso ja laajuus ennen töiden alkua.

Mitä kannattaa sopia etukäteen

Suurin osa riidoista syntyy asioista, joista ei sovittu etukäteen. Ennen urakkaa kannattaa kirjata, mikä on perustaso, mitkä tilat avataan ja miten tasonparannukset tilataan ja hinnoitellaan.

Osakkaan kannattaa myös tarkistaa oman huoneistonsa muutostyömerkinnät. Aiemmat remontit ja niiden valvonta vaikuttavat siihen, kumpi vastaa mistäkin, ja tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksen liitteistä.

Erimielisyys kesken hankkeen

Erimielisyys kannattaa kirjata heti. Suullinen keskustelu työmaalla ei jää mihinkään talteen, ja jälkikäteen on vaikea osoittaa, mitä luvattiin.

Yhtiölle osoitettu kirjallinen huomautus vauriosta tai korjaustarpeesta on hyvä tapa varmistaa, että asia käsitellään. Se ei ole pelkkä muodollisuus, vaan se osoittaa, milloin yhtiö sai tiedon.

Jos yhtiö kieltäytyy

Osakkaalla on laissa oma keino. Kiireellisen, lisävahingon estävän työn voi teettää yhtiön kustannuksella, ja muun työn kirjallisen huomautuksen jälkeen, jos yhtiö ei ryhdy riittäviin toimiin.

Kirjallinen muoto ei silti ole ehdoton. Korkein oikeus katsoi vuonna 2015, ettei huomautuksen puuttuminen yksin vie osakkaalta tätä oikeutta, jos yhtiö on ollut tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjauksen suorittamisesta.

Yhtiökokous voi myös ottaa osakkaalle kuuluvan työn hoitaakseen, jos se liittyy yhtiön omaan urakkaan eikä loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Kunnossapitovastuun laiminlyönnin menettely ja ehdot määräävät, milloin yhtiö voi ottaa osakkaan työn hoitaakseen.

Laatuvaatimus koskee kumpaakin

Työn laadusta on laissa oma sääntönsä. Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkaan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Vaatimus koskee siis kumpaakin osapuolta. Osakas ei voi vaatia yhtiöltä sellaista huolellisuutta, jota hän ei itse noudata omissa töissään, ja sama vaatimus sitoo yhtiötä sen omassa urakassa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa laatoituksen putkiremontissa?

Yleensä yhtiö silloin, kun se on purkanut laatoituksen päästäkseen omiin putkiinsa. Laki velvoittaa yhtiön korjaamaan ne sisäosat, jotka vahingoittuvat sen vastuulla olevan osan korjaamisen vuoksi. Korjaus ulottuu ajankohdan perustasoon yhtiössä, ja tason ylittävät valinnat jäävät osakkaan maksettaviksi.

Päteekö sääntö vedeneristeen rajasta aina?

Ei päde. Korkein oikeus liitti kuvauksen nykyisten määräysten mukaisesti rakennettuihin kosteisiin tiloihin ja totesi jaon tarkoittavan tätä tyypillisesti. Vanhassa rakennuskannassa lattiarakenne voi olla toisenlainen, ja tällöin pintalaatta voi kuulua yhtiön vastuulle. Rakenne on syytä selvittää tapauskohtaisesti.

Siirtyykö vastuu osakkaalle, jos edellinen omistaja remontoi luvatta?

Ei automaattisesti. Korkein oikeus katsoi vuonna 2015, ettei osakas vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta käyttötavan muutoksesta, jossa rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä ei muuteta, eikä luvalla ja valvonnalla ollut tässä arvioinnissa väliä. Rakenteisiin kajoava muutostyö on eri asia, ja vahingonkorvausvastuu on tästäkin erillinen kysymys.

Kuka maksaa keittiön kalusteiden irrotuksen putkiremontissa?

Irrotus ja takaisinasennus kuuluvat yhtiön työhön silloin, kun ne johtuvat yhtiön putkista. Yhtiö korjaa avaamansa kohdan ajankohdan perustasoon. Jos kaluste on niin vanha, ettei se kestä irrotusta, uuden kalusteen hankinta on eri kysymys kuin purkujäljen korjaaminen, ja siitä kannattaa sopia ennen urakkaa.

Vastaako osakas muutostyönsä aiheuttamista ylimääräisistä kuluista?

Lokakuun 2026 alusta laissa on tätä koskeva virke. Sen mukaan osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei yhtiön korjausvelvollisuutta koskevasta säännöksestä muuta johdu. Sitä ennen asiaa arvioidaan voimassa olevan lain ja oikeuskäytännön nojalla.